سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چه تعهدات و وظایفی دارد؟ چگونه می‌توانید اطمینان خود را در مورد انجام تعهدات سازنده در این قرارداد بیشتر کنید؟ آیا می‌توانید در قرارداد ضمانت‌هایی را برای انجام تعهدات سازنده در نظر بگیرید؟ عدم انجام تعهدات شما به‌عنوان مالک چه تاثیری روی انجام تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت دارد؟ با گروه ساختمانی ابنیه سازان آدینه همراه باشید و برای امضای قراردادی محکم و مطمئن آماده شوید.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
اگر ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت را بدانید، با کلیت وظایف سازنده در این قرارداد آشنا می‌شوید. بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت، یک طرف قرارداد به‌عنوان مالک، زمین یا ملک کلنگی خود را در اختیار طرف سازنده قرار می‌دهد تا ساختمانی جدید را در آن زمین بنا کند. طبق این قرارداد، هر کدام از طرفین، در مالکیت ساختمان جدید شریک می‌شوند.
پیشنهاد مقاله : شرایط مشارکت در ساخت چیست؟
درصد مالکیت مالک و سازنده در این قرارداد بر اساس عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، کیفیت مکانی زمین یا ملک مورد نظر و هم‌چنین کیفیت کار و حسن شهرت سازنده تعیین می‌شود و به توافق طرفین قرارداد می‌رسد.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
از آن‌جایی که در قرارداد مشارکت در ساخت، بخش اصلی کارهایی که باید برای ساخت آپارتمان یا ساختمان جدید به انجام برسد، بر عهده سازنده است، وظایف و تعهدات او در این قرارداد نسبت به شما به‌عنوان مالک بیشتر است.
برخی از وظایف و تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- تامین کلیه هزینه‌های مورد نیاز برای ساخت و ساز
- دریافت کلیه مجوزهای مورد نیاز برای بنای عمارت جدید
- طراحی نقشه‌های ساختمان یا آپارتمان جدید
- اجرای ساختمان بر اساس نقشه توافق‌شده
- پرداخت مبلغ قرض‌الحسنه مشارکت و سایر وجوه توافق‌شده در قرارداد به مالک
- انجام کلیه عملیات عمرانی برای ساخت ساختمان جدید
- پیش بردن پروژه ساخت و ساز بر اساس برنامه زمانی مقرر در قرارداد مشارکت در ساخت
- برنامه‌ریزی اجرایی و مدیریت پروژه
- تحویل ساختمان آماده در موعد زمانی مقرر در قرارداد
- تحویل ساختمان آماده با کیفیت مورد توافق در قرارداد
- بیمه کردن ملک و کلیه کارکنان دخیل در پروژه
- همکاری با تیم داوری و تیم نظارت بر اجرای پروژه
- خرید و اجرای اصولی انشعابات ساختمان
- ارائه ضمانت به مالک برای انجام تعهدات قیدشده در قرارداد
- دریافت پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و سندهای تک‌برگی
- رعایت اصول ایمنی ساخت و ساز بر اساس مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین مربوطه
- پذیرفتن مسئولیت حوادث ناشی از عدم رعایت اقدامات ایمنی برای کارکنان دخیل در پروژه و ساختمان‌های همسایه
- عدم واگذاری تعهدات قرارداد به فرد یا افراد دیگر
در ادامه برخی از تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت را تشریح می‌کنیم.
بیشتر بخوانیم : مشارکت در بهسازی واحدهای اداری
تعهدات سازنده در پرداخت کلیه هزینه‌های ساخت و ساز
مهم‌ترین موضوعی که باید در مورد تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت در نظر داشته باشید، این است که انجام کلیه امور اجرایی ساخت و ساز و دریافت مجوزهای مورد نیاز برای بنای عمارت جدید بر عهده سازنده است.
تامین و پرداخت کلیه هزینه‌های ساخت و ساز نیز از تعهدات طرف سازنده است و شما به‌عنوان مالک هیچ وظیفه‌ای مبنی بر پرداخت هیچ‌کدام از قسمت‌های ساخت و ساز ندارید. البته پیش از تحویل زمین یا ملک کلنگی موضوع قرارداد به سازنده برای شروع عملیات ساخت و ساز، پرداخت بدهی‌های ملک بر عهده شما به عنوان مالک است.
اما هزینه‌های ساخت و ساز چه مواردی را بر می‌گیرد. برخی از هزینه‌هایی بنای عمارت جدید که سازنده وظیفه پرداخت آن را بر عهده دارد، عبارت هستند از:
- هزینه‌های دریافت مجوز و کلیه امور اداری ساخت و ساز
- مبلغ قرض‌الحسنه پرداختی به مالک
- هزینه بیمه ساختمان در حال ساخت و کارکنان دخیل در پروژه
- هزینه خرید کلیه مصالح مورد نیاز
- هزینه به‌کارگیری کلیه کارکنان شامل مهندسان، کارگران و عوامل دیگر
- هزینه اجرای کلیه عملیات ساخت و ساز مانند گودبرداری، ساخت اسکلت و بتن‌ریزی
- هزینه تهیه نقشه‌های ساختمان
- هزینه اداره ثبت
- هزینه آتش‌نشانی
- هزینه آزمایشگاه‌های مکانیک خاک
- هزینه اجرایی انشعابات آب، برق و گاز ساختمان
دریافت مجوزهای ساخت و ساز
علاوه بر انجام عملیات عمرانی، انجام امور اداری و دریافت مجوزهای ساخت نیز از تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت است. پیش از شروع اجرای عمرانی پروژه، باید اطمینان حاصل کنید که سازنده کلیه مجوزهای مورد نیاز را دریافت کرده است.
برخی از مجوزهای ساخت عبارت هستند از:
- مجوز ساخت
- پروانه ساختمان
- پروانه تخریب و بازسازی
- گواهی پایان کار
بیشتر بخوانیم : آیا بازسازی ساختمان نیاز به مجوز دارد؟
پایبندی سازنده به اجرای نقشه‌های توافق‌شده
به‌عنوان طرف مالک قرارداد مشارکت در ساخت، باید نقشه‌های عمارت نوسازی که سازنده بنا خواهد کرد، به تایید شما برسد و سازنده عملیات ساخت و ساز را بر اساس نقشه مورد توافق طرفین به انجام برساند.
اما ممکن است در طول اجرای قرارداد شرایطی به‌وجود بیاید که ساخت و ساز بر اساس نقشه توافق‌شده را غیرممکن کند. مثلا ممکن است برخی از مصالح مورد نیاز در بازار موجود نباشد یا مصوبه‌ای به تصویب برسد که بر اساس آن سازنده نتواند نمای ساختمان را مطابق نقشه از پیش تعیین‌شده اجرا کند.
در صورت بروز چنین شرایطی، سازنده باید موضوع را به شما اطلاع دهد تا در مورد راه حل مشکل به توافق برسید.
مثلا در صورت موجود نبودن مصالح تعیین‌شده در قرارداد می‌توانید توافق کنید که از مصالح با کیفیت مشابه استفاده کنید. البته در این صورت، اگر قیمت بین مصالح تعیین‌شده و مصالح جدید تفاوت وجود داشته باشد، محاسبه این مابه‌التفاوت قیمت بر عهده داور قرارداد خواهد بود.
تاثیری که این تفاوت قیمت روی کل قرارداد و مالکیت هر کدام از طرفین می‌گذارد، نیز باید بررسی شود. با توجه به این‌که پرداخت هزینه‌های ساخت و ساز بر عهده سازنده است و این هزینه‌ها در تعیین سهم شراکت او در ساختمان نوساز موضوع قرارداد تاثیر دارد، باید تاثیر مابه‌التفاوت قیمت مصالح تعیین‌شده و مصالح جدید را بر قرارداد مورد بررسی قرار دهید و تغییرات مورد نیاز را اعمال نمائید.
بیمه کردن ساختمان و کارکنان دخیل در پروژه
توجه کنید ساختمانی که بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت در دست ساخت و ساز قرار دارد، نباید حتی یک روز بدون بیمه بماند.
سازنده مسئول ایمنی افرادی است که در انجام پروژه فعالیت می‌کنند. هم‌چنین سازنده در قبال کلیه اشخاص ثالثی که ممکن است به هر طریق حادثه‌ای از جانب پروژه ساخت و ساز برای آن‌ها رخ دهد، مسئولیت دارد. علاوه بر این‌ها، سازنده در مقابل بروز اتفاقات ناشی از پروژه برای ساختمان‌های همسایه نیز مسئول است.
با توجه به مسئولیت‌های سازنده در این موارد، او موظف است که بیمه کامل مسئولیت مدنی کارفرما را برای پوشش کارکنان، اشخاص ثالث و ساختمان‌های مجاور خریداری کند و تایید شما را به‌عنوان مالک بابت این اقدامش دریافت کند.
مقاله بیشتر : اشتباهات رایج و پرخطر در تخریب ساختمان
اجرای مراحل پروژه در موعدهای مقرر
یکی از تعهدات مهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، اتمام مراحل مختلف فرایند ساخت و ساز مطابق زمان تعیین‌شده در قرارداد است. هر کدام از مراحل ساخت و ساز باید بر اساس زمان‌بندی توافق‌شده در قرارداد به پیش برود تا ساختمان موضوع قرارداد طبق زمان مقرر آماده تحویل شود.
سازنده موظف است که هر کدام از مراحل بنای عمارت را در زمان مقرر به انجام برساند و گزارش اقدامات خود در هر مرحله را به مالک ارائه دهد. ارائه این گزارش به‌ویژه در زمانی که با سازنده در مورد روش انتقال سند بر اساس پیشرفت پروژه توافق می‌کنید، اهمیت می‌یابد.
در این روش انتقال سند توافق می‌کنید که متناسب با اقدامات سازنده در هر مرحله از پیشرفت پروژه، درصدی از مالکیت را به او انتقال می‌دهید؛ مثلا پس از دریافت مجوزهای مورد نیاز، 0.5 دانگ از سهمش را به نام او می‌زنید.
اجرای تمام و کمال و مطابق کیفیت توافق شده
قطعا این‌که سازنده مراحل مختلف پروژه را با هر کیفیتی انجام دهد، مطلوبیتی در بر ندارد؛ بلکه سازنده باید هر کدام از مراحل بنای عمارت را در موعد مقرر و با کیفیت مورد توافق پشت سر بگذارد.
وجود هرگونه نقص در اقدامات سازنده و پایین بودن سطح کیفی اجرای پروژه، حتی اگر طبق زمان‌بندی مقرر در قرارداد صورت پذیرد، به‌معنای عدم انجام کامل تعهدات سازنده است. با گرفتن ضمانت حسن انجام کار از سازنده، می‌توانید از انجام کامل و بدون نقص و باکیفیت اقدامات سازنده مطمئن‌تر شوید.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت در مورد برنامه‌ریزی اجرایی و مدیریت پروژه
سازنده با توجه تعهداتی که در قرارداد مشارکت در ساخت داده است، باید کارکنان واجد صلاحیت را به کار بگیرد تا پروژه بر اساس زمان‌بندی توافق‌شده در قرارداد به پیش برود و ساختمان در موعد مقرر آماده سکونت شود.
نحوه مدیریت پروژه، تعیین پیمانکاران جزء و تقسیم وظایف آن‌ها، تعیین تعداد کارکنان، هماهنگی کارکنان و مسائلی از این قبیل بر عهده سازنده است و او با توجه به تعهداتش در قرارداد باید هر کدام از این اقدامات به بهترین شکل به انجام برساند.
مالک حق نظارت از هر مرحله از ساخت و ساز را دارد اما مسئولیتی در مورد نحوه مدیریت و برنامه‌ریزی اجرایی پروژه بر عهده مالک نیست.
بیشتر بخوانیم : اصول مدیریت و برنامه ریزی در بازسازی
عدم واگذاری تعهدات قرارداد به فرد یا افراد دیگر
یکی از مهم‌ترین «تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت» به پذیرفتن مسئولیت انجام وظایفش در قرارداد و عدم واگذاری هیچ‌کدام از تعهدات خود به فرد یا افراد دیگر برمی‌گردد.
عدم واگذاری انجام تعهدات به غیر به این معنا نیست که سازنده حق ندارد از پیمانکاران جزء برای اجرای پروژه استفاده کند؛ بلکه منظور این است که نمی‌تواند بار مسئولیت و تعهد خود در انجام پروژه را از روی دوش خود بردارد و به فردی دیگر منتقل کند.
سازنده می‌تواند پیمانکاران، مهندسان و کارکنان مختلف را در اجرای پروژه به کار بگیرد، اما این افراد در قرارداد مشارکت در ساخت مسئولیتی در قبال طرف مالک ندارند و کلیه مسئولیت‌ها تنها بر عهده طرف سازنده است.
سخن آخر
تعیین دقیق وظایف و تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت و پیش‌بینی عدم انجام هر کدام از تعهدات او در این قرارداد، از وقوع بسیاری از چالش‌ها در طول اجرای این قرارداد پیشگیری می‌کند. در واقع با تعیین راهکارهای مختلف در قبال عدم پایبند بودن سازنده به انجام هر کدام از تعهداتش، بسیار مطمئن‌تر قراردادتان را امضا می‌کنید.
بدون دیدگاه