شرایط مشارکت در ساخت در مورد کیفیت ساخت
برای این‌که ساختمان مطلوب خود را از سازنده تحویل بگیرید، باید استانداردهای کیفی مورد نظرتان را به‌صورت دقیق و قابل ارزیابی در متن قرارداد تعیین کنید. سازنده باید شرایط مشارکت در ساخت در مورد پایبند بودن به اجرای ساختمان مطابق با استانداردهای کیفی تعیین‌شده در قرارداد را بپذیرد و ساختمانی را به شما تحویل دهد که کلیه معیارهای کیفی مقرر را داشته باشد.
برای تعیین کیفیت ساختمان موضوع قرارداد، باید از به کار بردن عبارت‌های کلی و غیرقابل ارزیابی که ممکن است برداشت‌های مختلف از آن صورت پذیرد، پرهیز کنید. عبارت‌هایی مانند «به نحو مطلوب»، «عالی» و «قابل قبول»، معیاری معین را برای سازنده مشخص نمی‌کنند و با این عبارات نمی‌توانید منظورتان در مورد کیفیت مورد نظرتان را به سازنده انتقال دهید.
برای تعیین معیارهای کیفی مد نظرتان، باید از اعداد و ارقام بهره ببرید و با کمی‌سازی این استانداردها، آنها را معین و قابل ارزیابی کنید. مثلا برای تعیین کیفیت مقاومت ساختمان به جای استفاده از عباراتی نظیر «مقاوم» و «دارای استحکام کافی» می‌توانید نوع و مقدار مصالح، ضخامت تیرآهن و میزان مقاومت سازه را به‌طور دقیق مشخص کنید.
شرایط مشارکت در ساخت در خصوص تعیین خسارت
برای بالا بردن اطمینان خود از پایبندی سازنده به انجام تعهداتش می‌توانید در صورت عدم انجام وظایف او یا عدم پایبندی‌اش به زمان‌بندی مقرر در قرارداد از او خسارت بگیرید. چنان‌چه در مورد تعیین خسارت با سازنده به توافق رسیدید، سازنده باید این شرایط مشارکت در ساخت را بپذیرد و طبق قرارداد، خسارتی معین را در ازای نقض تعهداتی که برای آنها خسارت مقرر شده است، به شما به عنوان مالک بپردازد.
تاخیر سازنده در انجام تعهداتش و عدم حسن انجام کار یا تحویل ناقص ساختمان، از دغدغه‌های مهم مالکان در مشارکت در ساخت به شمار می‌روند که می‌توانید با تعیین خسارت برای هر کدام از آنها، اطمینان خاطر خود را در قرارداد افزایش دهید. تعیین شیوه پرداخت خسارت و مقدار خسارت باید مورد توافق شما و سازنده قرار بگیرد. شیوه تعیین خسارت روزانه برای تاخیر سازنده در انجام وظایفش یکی از روش‌های مناسب برای تعیین این نوع خسارت است. در این روش، در ازای هر روز تاخیر سازنده، از او مبلغی مشخص را به‌عنوان خسارت دریافت می‌کنید.
پیشنهاد مقاله : مشارکت در ساخت چیست؟
یکی از بهترین روش‌ها برای تعیین خسارت روزانه تاخیر سازنده در تحویل ساختمان آماده، دریافت خسارت روزانه معادل اجازه روزانه ساختمان نوساز موضوع قرارداد است. در واقع در این روش، در ازای هر روز سکونت مستاجر فرضی در ساختمان مورد نظر، به مقدار اجاره روزانه او از سازنده خسارت می‌گیرید تا به‌نحوی معقول، ضرر و زیان ناشی از این تاخیر را جبران نمائید.
این امکان را دارید که در قرارداد مشارکت در ساخت، در ازای تحویل ناقص ساختمان از جانب سازنده برای او خسارت تعیین کنید. مابه‌التفاوت قیمت ساختمان کامل مطابق قرارداد و ساختمان ناقص، میزان خسارتی است که باید برای این عدم تعهد سازنده از او مطالبه کنید.
البته این موضوع به این معنا نیست که مجبور هستید خسارت ناشی از عیب و نقص را دریافت کنید و ساختمان ناقص را تحویل بگیرید؛ بلکه می‌توانید در قرارداد حق جبران عیب و نقص وارده را برای خود قائل شوید؛ یعنی در قرارداد قید کنید که در صورت تحویل معیوب ساختمان توسط سازنده، یا می‌توانید از سازنده خسارت بگیرید یا سازنده باید نواقص موجود را برطرف کند. حتی می‌توانید در قرارداد قید کنید در صورتی که نواقص از حدی معین بیشتر باشد، حق فسخ قرارداد را خواهید داشت. تصمیمات در صورت تحویل معیوب ساختمان را باید بادقت در قرارداد اتخاذ کنید تا هیچ شرایطی متضرر نشوید.
شرایط مشارکت در ساخت در خصوص تعیین ضمانت
یکی دیگر از شرایط مشارکت در ساخت که می‌توانید برای سازنده در نظر بگیرید، ضمانت گرفتن از او بابت انجام تعهداتش است. با دریافت تضمین از سازنده، اطمینان خود از پایبندی سازنده به انجام وظایفش را بالا می‌برید و قراردادی مستحکم‌تر را منعقد می‌کنید.
ضمانت‌هایی که می‌توانید برای انجام تعهدات سازنده در مشارکت در ساخت از او بگیرید، عبارت هستند از:
- تضمین حسن انجام کار
- تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد
- تضمین سرمایه
تضمین حسن انجام کار، تضمینی است که در قبال تحویل تمام و کمال و مطابق با استانداردهای کیفی مقرر ساختمان موضوع قرارداد از سازنده می‌گیرید.
بیشتر بخوانیم : تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد نیز همان‌طور که از اسمش مشخص است ضمانتی است که در ازای تاخیر سازنده در انجام وظایفش در طول فرایند ساخت و ساز از او می‌گیرید و به این وسیله او را ملزم می‌کنید که خسارات ناشی از تاخیرهای خود را بپردازد. تضمین سرمایه در قبال مالکیت تدریجی ملک مورد قرارداد و تعهد سازنده گرفته می‌شود. این ضمانت باید به‌گونه از سازنده دریافت شود که اصل سرمایه و خساراتی که به‌دلیل عدم تعهد سازنده به شما وارد می‌شود، از محل تضمین مورد نظر قابل پرداخت باشد.
وثیقه‌های مختلف را می‌توانید به‌عنوان وثیقه ضمانت سازنده در نظر بگیرید. این وثیقه‌ها باید معتبر باشند و مبالغ این وثیقه‌ها باید به اندازه‌ای باشد که با این وثیقه‌ها بتوان مبالغ خسارات تعیین‌شده در ضمانت را پرداخت کرد. برای این‌که بیشتر در مورد تضمین گرفتن از سازنده در این قرارداد بدانید، مقاله «تضمین قرارداد مشارکت در ساخت» را بخوانید.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
شرط فسخ قرارداد یکی دیگر از شرایط مشارکت در ساخت است که طرفین می‌توانند در قرارداد تعیین کنند. چنان‌چه شرایطی را در طول اجرای قرارداد پیش‌بینی کنید که در صورت وقوع این شرایط، بهترین راهکار فسخ قرارداد است، می‌توانید این حق را در متن قرارداد برای خود قائل شوید.
مثلا چنان‌چه پیشرفت پروژه برای مدت زمانی طولانی متوقف یا بسیار کند شود و تاخیر سازنده در تحویل ساختمان نوساز خیلی زیاد شود، می‌توانید با تعیین دقیق شرایط فسخ قرارداد، در مورد حق فسخ خود در این شرایط با سازنده توافق کنید. مثلا می‌توانید در قرارداد قید کنید که در صورت تاخیر سازنده در تحویل ساختمان حداکثر تا 20 روز، حق دارید که نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنید.
بیشتر بدانیم : مشارکت در بهسازی واحدهای اداری
در مورد تمام شرایط مشارکت در ساخت به این نکته توجه کنید که قرارداد دوطرفه است و در مقابل امتیازاتی که از سازنده می‌گیرید باید آماده باشید که امتیازاتی به او بدهید. در غیر این صورت ممکن است هیچ‌گاه با سازنده به توافق نرسید.
شرایط مشارکت در ساخت در مورد انتقال سند به سازنده
یکی از تعهدات مهم شما به‌عنوان مالک در مشارکت در ساخت، انتقال سند به سازنده در زمان یا زمان‌های مقرر در قرارداد است. باید در مورد بهترین روش انتقال سند با سازنده به توافق برسید و این شرایط مشارکت در ساخت را بپذیرید و به تعهدات خود پایبند باشید که پروژه به‌درستی به پیش برود.
روش‌های مختلف برای انتقال سند به سازنده وجود دارد که مرسوم‌ترین آنها عبارت هستند از:
- انتقال سند در ابتدای پروژه (با چک تضمینی سازنده)
- انتقال سند در انتهای پروژه (با چک تضمینی مالک)
- انتقال سند بر اساس پیشرفت پروژه
پرخطرترین روش انتقال سند برای شما، انتقال سند در ابتدای پروژه و پیش از انجام هیچ‌گونه اقدامی از جانب سازنده است. در این روش بدون این‌که سازنده اقدامی را برای ساخت و ساز ساختمان مورد نظر شما انجام دهد، او را در ملک خود شریک می‌کنید. این روش به هیچ‌وجه توصیه نمی‌شود. روش انتقال سند در انتهای پروژه، روشی است که ممکن است نتوانید در مورد انتخاب این روش با سازنده به توافق برسید. علاوه بر این، با توجه به این‌که این قرارداد در ظاهر به نفع شماست، خطراتی نیز برایتان در بر دارد.
بازدید و مشاهده : پروژه های تخریب و نوسازی
روش انتقال سند بر اساس پیشرفت پروژه روشی است که می‌تواند مورد استقبال شما و سازنده قرار بگیرد. در این روش، به نسبت اقداماتی که سازنده در جهت ساخت و ساز ساختمان موضوع قرارداد به انجام می‌رساند، درصدی مشخص از مالکیت ملک را به او انتقال می‌دهید. مثلا در مرحله دریافت مجوزهای ساخت و ساز، دریافت بلاعوض و تخریب ملک کلنگی، 10 درصد از سهم سازنده را به نامش انتقال می‌دهید، در مرحله اجرای فونداسیون و اجرای اسکلت سازه، 15 درصد مالکیت سازنده را به او منتقل می‌کنید و به همین ترتیب، تا انجام مرحله آخر عملیات ساخت بر اساس پیشرفت پروژه، کل سهم سازنده را به نام او می‌زنید.
سخن پایانی
هر قراردادی شرایط و ویژگی‌های مختص خود را دارد. پیش از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید از «شرایط مشارکت در ساخت» مطلع شوید. در مرحله اول باید شرایط خود به‌عنوان مالک طرف قرارداد و شرایط ملک را مورد بررسی قرار دهید و اگر شرایط مهیا بود، در مورد صلاحیت سازنده تحقیق کنید. در طول اجرای قرارداد نیز باید به انجام تعهداتتان پایبند باشید تا سازنده هم امکان عمل به تعهداتش را داشته باشد.
بخش اول این مقاله نیز پیشتر با عنوان شرایط مشارکت در ساخت چیست؟ منتشر شده است
بدون دیدگاه