انواع قرارداد مدیریت پیمان ساختمان و بررسی آن‌ها

انواع قرارداد مدیریت پیمان ساختمان و بررسی آن‌ها

در مقالات قبلی از وب سایت ابنیه سازان آدینه به دو موضوع “تفاوت مدیریت پیمان و پیمان مدیریت” و “مدیریت پیمان چیست؟ از صفر تا 100 آن” پرداختیم اما در این مقاله به انواع قرارداد مدیریت پیمان ساختمان خواهیم پرداخت. پس تا انتهای این مقاله همراه ما باشید.

مفهوم مدیریت پیمان

در ابتدا به توضیح مختصر مدیریت پیمان بپردازیم که مدیریت پیمان چیست؟

قراردادهایی که در آن اجرای یک پروژه ساخت از سوی کارفرما به شخص حقیقی یا حقوقی سپرده می‌شود، را مدیریت پیمان می‌گویند. در قراردادهای مدیریت پیمان، سه مورد مهم کارفرما، پیمانکار، و مشاور نقش تعیین‌کننده‌ای دارند که هر یک از آن‌ها در قرارداد از وظایف مختلفی برخوردار می‌باشند.

در قرادادهای مدیریت پیمان، پیمانکار بخشی یا تمامی مسئولیت‌های اجرایی پروژه را بر عهده می‌گیرد. در اینگونه قراردادها، مسئولیت‌ها بین کارفرما، مشاور، و پیمانکار پخش می‌شود. پیمانکار گروه اجرایی خود را به کارفرما معرفی کرده و روش‌های اجرایی را مشخص می‌کند.

انواع قرارداد مدیریت پیمان ساختمان

مدیریت پیمان یا پیمان مدیریت

مدیریت پیمان یا پیمان مدیریت، یکی از انواع قراردادهای ساختمانی است که در این بخش به توضیح آن می‌پردازیم. در قراردادهای پیمان مدیریت، کارفرما با یک فرد حقیقی یا شرکت برای اجرای یک پروژه ساختمانی که گاها از ابتدا تا انتها شامل تمام مراحل کار است (مسئولیت و مدیریت اجرایی پروژه ساختمانی را به اشتراک می‌گذارد). با توجه به اینکه کلیه مدیریت اجرایی پروژه به عهده پیمانکار است، لازم به ذکر است که تعیین تمام روش‌های اجرای پروژه و استخدام نیروها به عهده پیمانکار پروژه می‌باشد.

پیشنهاد مقاله؛ انواع قرارداد بازسازی ساختمان و موارد الزامی آن

مزایای عقد قرارداد به روش پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان به شرح زیر است:

1. در این روش، هر دو طرف قرارداد بهره‌مند از سود و منفعتی می‌شوند.
2. کارفرما در این نوع قرارداد هزینه اضافی به پیمانکار نمی‌پردازد و فقط هزینه‌های نیروی انسانی، ماشینی و مصالح را پرداخت می‌کند. این هزینه‌ها نیز فقط با ارائه پیش‌فاکتورهای تایید شده توسط کارفرما صورت می‌گیرد، بنابراین رضایت کارفرما در این نوع قرارداد بیشتر است و کلیه هزینه‌ها کاهش می‌یابد.
3. در قراردادهای مدیریت پیمان، قیمت دستمزد پیمانکار اصلی ثابت است.
4. انتخاب مصالح و متریال مصرفی ساختمان، انتخاب پیمانکاران جزء، تغییر مصالح و پیمانکاران جزء، و تغییر کاربری برای فضاها (در صورت امکان فنی و تا پایان پروژه) برای مالک محفوظ است.
5. انواع مصالح و دستمزدها توسط پیمانکار ارائه می‌شود و در واقع پیمانکار به عنوان مجری و مشاور دلسوز کارفرما عمل می‌کند، و تصویب نهایی مصالح و دستمزدها توسط مالک انجام می‌شود.

پیمان امانی

در روش پیمان امانی، تمامی مسئولیت‌های پروژه از جمله تهیه عوامل اجرایی از جمله نیروی انسانی، ماشین‌آلات، تجهیزات و مصالح ساختمانی را پیمانکار بر عهده می‌گیرد و مدیریت اجرایی پروژه بر عهده کارفرما قرار می‌گیرد. در پروژه‌های کوچک، به دلیل ضرورت اتمام سریع پروژه، کارفرما ممکن است از پیمان امانی استفاده کند.

در این حالت، تمامی هزینه‌ها باید از سوی شخص پیمانکار تأیید شود و بر عهده خود کارفرما یا دستگاه اجرایی قرار می‌گیرد. پیمانکار نیز به عنوان یکی از پرسنل کارفرما محسوب می‌شود و در واقع از هیچ نفعی از هزینه‌های ایجاد شده در پروژه بهره‌مند نمی‌شود.

در روش مدیریت پیمانی امانی، معمولاً کارفرما یا دستگاه‌های اجرایی یک فرد مورد اطمینان یا یک گروه شایسته را برای به اتمام رساندن بخش‌های باقی‌مانده از پروژه انتخاب می‌کنند و مسئولیت و مدیریت اجرای پروژه را به آن‌ها می‌سپارند. در پیمان امانی، پیمانکار و کارفرما اشخاص حقوقی هستند.

مزایای عقد قرارداد به روش پیمان امانی عبارتند از:

• کاهش هزینه‌های کارفرما به دلیل حذف شرکت پیمانکار عمومی (کاهش هزینه‌های بازرسی و …)
• در این روش، پیمانکار برای مدیریت پروژه، درصدی از هزینه‌های انجام شده را از کارفرما دریافت می‌کند. این هزینه‌ها شامل هزینه تهیه موارد قرارداد و هزینه اجرا است و قبل از هزینه‌های صورت گرفته، توافق طرفین در نظر گرفته می‌شود.
• در روش پیمان امانی، هر دو طرف معامله سود می‌کنند و به دلیل عدم پرداخت هرگونه بالاسری (اورهد یا سود) به پیمانکار، فقط هزینه‌های مواردی که در قرارداد ذکر شده است از قبیل مدیریت طرح، نیروی انسانی و ماشین‌آلات کاربردی پرداخت می‌شود، در نتیجه هزینه پیمان به صرفه و معقول می‌شود.
• در این روش، پیمانکار به هیچ عنوان هزینه‌ای بابت اجرای تعداد خود در پروژه پرداخت نمی‌کند و فقط به دلیل بکارگیری تخصص و مهارت خود در مدیریت پروژه، درصدی از کل هزینه‌ها را از کارفرما دریافت می‌کند.
• وجود سرعت و کیفیت در انجام و ساخت پروژه در روش پیمان امانی نسبت به دیگر روش‌ها بالاتر است.
• پیمان امانی یکی از انواع قراردادهای ساختمانی است.

پیشنهاد مقاله؛ تخلفات ساختمانی چیست و انواع آن

پیمان دستمزدی

پیمان‌های دستمزدی قراردادهایی هستند که در آن، تهیه مصالح مورد نیاز برای اجرای پروژه به عهده شخص کارفرما قرار دارد و در عوض، اجرای عملیات بر عهده شرکت پیمانکاری یا فردی است که قرارداد را امضا کرده است. بنابراین، طبق قوانین موجود در پیمان‌های دستمزدی، شرکت پیمانکاری یا فرد پیمانکار فقط دستمزد اجرا را دریافت خواهد کرد. معمولاً، پیمان‌های دستمزدی در قراردادهای کوچک یا زمانی که کارفرما قادر به تهیه مصالح است و یا پروژه‌هایی که به روش پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان انجام می‌شود، بیشتر استفاده می‌شوند.

با توجه به اینکه روش پیمان‌های دستمزدی معمولاً برای قراردادها یا پروژه‌های کوچک استفاده می‌شود، زمانی که یک پروژه به بخش‌های کوچک تقسیم شده باشد، احتمال آنکه هزینه‌ها و اعتبار پروژه از طرف کارفرما تامین نشود و در نتیجه با توقف کار مواجه شویم بیشتر است. در پیمان‌های دستمزدی، زیرا پیمانکار مسئولیتی در تهیه مصالح ندارد (فقط در قبال مسئولیت خود حقوق می‌گیرد)، خسارات کمتری نسبت به روش‌های دیگر برای دو طرف قرارداد وجود دارد.

مزایای قرارداد به روش پیمان دستمزدی به شرح زیر است:

1. شخص یا شرکت پیمانکاری در ازای انجام وظایف خود، حقوقی که در قرارداد تعیین شده است را از کارفرما دریافت می‌کند و هیچ گونه سودی از خرید مصالح و جزئیات دیگر پروژه نمی‌برد.
2. تهیه تمامی مصالح مورد نیاز از ابتدا تا پایان روند پروژه بر عهده کارفرما قرار دارد. این امر یکی از مزایای این قرارداد است زیرا کارفرما می‌تواند با توجه به نیازها و بودجه‌ای که در اختیار دارد، نوع، جنس، تعداد و قیمت مصالح مورد نیاز را تعیین کند.
3. مبالغ قراردادهای دستمزدی بسیار پایین‌تر از سایر قراردادها می‌باشند.
4. با توجه به نوسانات شدید در قیمت مصالح در بازار، قراردادهای دستمزدی برای هر دو طرف قرارداد مزیت دارند و خسارت کمتری نسبت به روش‌های دیگر وجود دارد.

معایب قرارداد به روش پیمان دستمزدی عبارتند از:

1. در قراردادهای پیمان دستمزدی، به دلیل اینکه مسئولیت تهیه و نگهداری تمامی مصالح بر عهده کارفرما است، پیمانکار هیچگاه مسئولیتی در قبال معایبی که احتمالاً از پایین بودن کیفیت مصالح ناشی می‌شود، نمی‌پذیرد.
2. به علت اینکه اجرای عملیات و تهیه مصالح به عهده کارفرما است، گاهی اوقات در این نوع قراردادها، مدت زمان انجام پروژه به دلیل وجود ناهماهنگی‌های کوچک بین کارفرما و پیمانکار به تاخیر می‌افتد.

پیشنهاد مقاله؛ بخش های مهم هزینه بردار ساخت خانه کدامند؟

پیمان های خاص ( گلوبال )

در پروژه‌های زیادی، به خصوص در پروژه‌های بزرگ، بسیاری از کارفرمایان تمایل دارند که بدون دخالت در جزئیات قیمت‌های اجرایی و مسائل مدیریتی، اجرای پروژه را به شرکت پیمانکار واگذار کنند. در این حالت، قیمت مبلغ پیمان بر اساس قیمت‌های پایه نبوده و به شکل کلی در نظر گرفته می‌شود. همچنین، پرداختی‌ها از سوی کارفرما به شرکت پیمانکار به صورت مرحله‌ای و پله‌پله یا بر اساس درصد اجرای پروژه صورت می‌گیرد.

اگر بخواهیم جهت درک بهتر پیمان‌های خاص (گلوبال) مثالی را عنوان کنیم، می‌توانیم به پروژه‌هایی در صنایع نفت و گاز اشاره کنیم، مانند اجرای خطوط لوله یا انجام جزئیات پروژه‌های نفت و گاز. در این نوع قراردادها، با اختصاص یک قیمت کلی، پروژه به یک شرکت پیمانکاری معتبر واگذار می‌شود. در این نوع قراردادها، کارفرما به هیچ عنوان در تصمیم‌گیری‌ها و قیمت‌های پایه عملیات اجرایی دخالت نمی‌کند و پرداختی‌ها از سوی کارفرما با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه و دقیقاً به همان نسبتی که در قرارداد تعیین شده است، انجام می‌شود.

در قراردادهای گلوبال، با توجه به اینکه پرداختی‌ها به روند کار پیمانکار بستگی دارد، معمولاً مشکلی بین کارفرما و پیمانکار پیش نمی‌آید. به همین دلیل، شرکت پیمانکار تمامی تلاش و اهداف خود را برای اجرای پروژه و پیشرفت فیزیکی آن به کار می‌گیرد، نه فقط بر اساس حجم عملیات و کمیت پروژه.

پیشنهاد مقاله؛ مشارکت در ساخت چیست ؟

پیمان طرح و اجرا

در روش طرح و اجرا، کارفرما با یک قرارداد هم طراحی و هم اجرای عملیات پروژه را به شرکت پیمانکار واگذار می‌کند.

به جز اینکه شرکت پیمانکار مسئول طراحی باشد، مسئولیت مشاور نیز بر عهده اوست و مشاور و پیمانکار در هم ادغام می‌شوند، بنابراین شرکت پیمانکار هم مسئولیت مشاور پروژه را دارد و هم مسئولیت طراحی و ساخت آن را بر عهده دارد.

این روش معمولاً در پروژه‌های ساخت سد کاربرد دارد و به دلیل افزایش سرعت اجرا و کاهش هزینه‌ها (ناشی از واگذاری طراحی و اجرا به یک شرکت)، مورد استفاده قرار می‌گیرد. همچنین، با جلوگیری از تنش‌های بین پیمانکار، مشاور و کارفرما که معمولاً مشهود است، این روش به صورت قابل تاملی از انواع قراردادهای ساختمان است.

پیشنهاد مقاله؛ برترین نکات در رابطه با اجرایی ساختمان

پیمان با تعیین پیمانکار عمومی

در این روش، همان‌طور که از نامش پیداست، یک قرارداد بین کارفرما و پیمانکار عمومی بسته می‌شود. معمولاً در این روش، پیمانکار عمومی، شرکت پیمانکاری را از طریق اجرای یک مناقصه انتخاب کرده و مدیریت اجرای پروژه را به او واگذار می‌کند.

در روش پیمان با تعیین پیمانکار عمومی، آگهی عمومی یا دعوتنامه‌ای با جزئیات پروژه و تاریخ مناقصه ارسال می‌شود. پس از اجرای مناقصه، برنده مناقصه تعیین می‌شود و قرارداد بین دو طرف منعقد می‌شود. لازم به ذکر است که قیمت‌های تعیین شده بر اساس قیمت‌های پایه و فهارس بها سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشوری است.

پیشنهاد مقاله؛ پیمانکار جهت نوسازی و بهسازی ساختمان

پیمان کلید در دست یا B.O.T

در روش پیمان کلید در دست یا B.O.T، اجرای پروژه به یک شرکت پیمانکاری بر اساس متراژهای مشخص شده در نقشه‌ها واگذار می‌شود.

پیمان فاینانس ( Finace )

در روش پیمان فاینانس (Finance)، معمولاً شرکت پیمانکاری هزینه‌های ساخت پروژه را در پایان عملیات پروژه از محل بهره‌برداری، با توجه به قرارداد طرفین، پرداخت می‌کند.

جمع بندی نهایی

انواع قرارداد مدیریت پیمان ساختمان از طریق مدل‌های مختلفی اجرا می‌شوند، هرکدام با ویژگی‌ها و مزایای خود. از جمله این انواع می‌توان به پیمان مدیریت، پیمان امانی، و پیمان دستمزدی اشاره کرد. در پیمان مدیریت، کارفرما مسئولیت مدیریت اجرایی پروژه را به پیمانکار واگذار می‌کند، درحالی که در پیمان امانی، مسئولیت تهیه مصالح و مدیریت پروژه بر عهده کارفرماست و پیمانکار فقط دستمزد اجرایی را دریافت می‌کند. در پیمان دستمزدی، کارفرما مصالح را تهیه می‌کند و پیمانکار فقط دستمزد اجرایی را دریافت می‌کند. هر یک از این روش‌ها مزایا و معایبی دارند که باید با نیازها و شرایط خاص هر پروژه در نظر گرفته شوند تا بهترین انتخاب برای اجرای پروژه صورت گیرد.