حتماً از وجود برج‌های باغ‌های شمال تهران آگاهید. این برج‌ها در باغ‌های بزرگ مناطق شمالی تهران، از دهه 80 تا اوایل دهه 90 شمسی ساخته شده‌اند. ساخت این برج‌ها با رعایت ضوابطی صورت گرفته است که در مصوبه برج باغ سال 1382 تصویب شده است. اما اگر به شما پرسیده شود که چرا در حال حاضر اقدام به ساخت چنین برج‌هایی نمی‌شود، در این مقاله از وب سایت ابنیه سازان آدینه با معرفی برج باغ، بررسی جزئیات مصوبه و شرایط ساخت آن شروع به تبیین موضوع می‌کنیم. در ادامه به بررسی فرآیند تبدیل مصوبه برج باغ به خانه باغ و نیز اصول طراحی خانه باغ می‌پردازیم.
تعریف واژه برج باغ
با افزایش رشد جمعیت ایران در دهه 80 شمسی و علی‌رغم تبدیل سریع خانه‌های ویلایی به آپارتمان‌های مسکونی، کمبود مسکن همچنان یکی از چالش‌های زندگی شهری به حساب می‌آمد. در همین حال، در شمال شهر تهران، باغ‌های زیادی وجود داشتند که به دلیل عدم دریافت مجوز ساخت و ساز، توجه کمی به آن‌ها شده بود. این موضوع باعث از بین رفتن ارزش این باغات شده بود.
در این راستا، در سال 1382، شورای شهر تهران مصوبه‌ای را با عنوان «برج باغ» تصویب کرد. جزئیات این مصوبه در یکی از جلسات رسمی شورای اسلامی شهر تهران مورد بررسی قرار گرفته بود. در ادامه، ما این مصوبه را به دقت مورد بررسی قرار داده و جزئیات آن را برای شما توضیح خواهیم داد.
مصوبه برج باغ در خصوص صاحبان باغ
بر اساس مصوبه برج باغ، به صاحبان باغ‌ها امکان داده شد تا حداکثر ۳۰ درصد از مساحت باغ خود را برای احداث برج مسکونی اختصاص دهند. این مصوبه تعیین کرد که صاحبان باغ‌ها تنها مجاز به احداث برج‌هایی با حداکثر ۱۳ طبقه در این باغ‌ها هستند.
برج باغ به معنای باغاتی است که تنها می‌توانند در ۳۰ درصد از مساحت آن‌ها و با حداکثر ۱۳ طبقه، بنا به عنوان مسکونی احداث شوند. در این سناریو، ۷۰ درصد باقی‌مانده از مساحت باغ باید به عنوان فضای سبز حفظ شود.
طراحی برج باغ چگونه است؟
طراحی برج باغ، به دنبال ایجاد یک محیط زندگی جذاب و ارتقاء کیفیت زندگی ساکنان است. این طراحی با تأکید بر نمای بیرونی آزاد از هر چهار جهت، فضای سبز شامل باغ‌ها، پارک‌ها و فضاهای بازی، توجه به محیط زیست از طریق انتخاب گیاهان سازگار با محل، امکانات رفاهی از جمله استخر و سالن ورزشی، اجتناب از مواد و تکنولوژی‌های نقض پایداری، ایمنی و اجرای سیستم‌های ایمنی، و تنوع در طراحی داخلی، به ساکنان امکانات جامع و هماهنگ با نیازهای مدرن را فراهم می‌کند. این رویکرد جامع در طراحی، به ارتقاء کیفیت زندگی و ایجاد یک محیط زیست متنوع و دلنشین برای ساکنان هدفمند است.
همانطور که گفته شد، برج باغ به ساختمان‌های بلندی اطلاق می‌شود که یک قسمت قابل توجه از زمین آن‌ها به محوطه و فضای سبز اختصاص یافته است. طراحی برج‌ها در کل دارای اصولی منحصر به فرد نسبت به ساختمان‌های معمولی است. اما در مورد برج باغ‌ها این موضوع بیشتر به چشم می‌خورد، زیرا به غیر از تعداد طبقات بیشتر، تمرکز بر طراحی محوطه و فضای سبز و نیز ارائه امکانات متنوع برای ساکنین معطوف شده است.
به عنوان مثال، در طراحی برج باغ، نمای برج باید از هر چهار جهت آزاد باشد تا بتوان در هر چهار نمای آن تراس یا بالکن قرار داد.
مصوبه تبدیل برج باغ به خانه باغ
تا اینجا مفهوم برج باغ و جزئیات مصوبه مربوط به آن را درک کردیم، اما آیا این قانون هنوز نیز معتبر است؟
اطلاعات جالبی در این زمینه وجود دارد؛ مصوبه برج باغ تا سال 1396 شمسی به اجرا درآمده بود، اما پس از آن، این قانون لغو شده و سازندگان را به احداث خانه‌های باغ تشویق کردند. با وجود محدودیت زمانی این قانون تا 14 سال اجرا شده بود، اما در این دوره، ساخت و سازهای فراوانی در شهر تهران، به ویژه مناطق شمالی آن، انجام شد. تصویر زیر نمونه‌ای از این برج‌ها را نمایان می‌کند.
مصوبه خانه باغ
خانه باغ به ساختمان‌هایی اشاره دارد که دارای 2 تا 3 طبقه هستند و در محیط باغ‌ها ایجاد می‌شوند. مصوبه خانه باغ به شرح زیر است:
- برای باغ‌های با مساحت تا ۳۰۰۰ مترمربع، مجوز ساخت تنها برای دو طبقه با ۱۵ درصد سطح اشغال و در مجموع ۳۰ درصد تراکم صادر می‌شود.
- برای باغ‌های با مساحت بیش از ۳۰۰۰ مترمربع، مجوز ساخت سه طبقه با سطح اشغال ۱۵ درصد و در مجموع ۴۵ درصد تراکم صادر می‌گردد.
- به منظور تشویق مالکان باغ‌های بزرگ به اختصاص ۷۰ درصد از باغ خود به‌عنوان بوستان عمومی به صورت رایگان در اختیار شهرداری قرار داده و به عنوان جواز ساختمانی، این مالکان می‌توانند در چهار طبقه با سطح اشغال ۱۸ درصد ساخت و ساز اقدام نمایند.
طراحی خانه باغ چگونه است؟
در طراحی خانه باغ نیز، مانند برج باغ، توجه ویژه‌ای به بخش‌های مختلف ساختمان اختصاص می‌یابد. به عنوان مثال، طراحی روف گاردن یا بام سبز یکی از اولویت‌های طراحی است که بودجه‌ای به آن اختصاص می‌یابد. روف گاردن به صورتی طراحی می‌شود که فضای سبز و نشیمنگاه برای ساکنین ایجاد گردد. این فضاها همچنین شامل استخر، سونا و امکاناتی برای پذیرایی از مهمانان می‌شوند که با دقت طراحی شده تا مزاحمتی برای سایر ساکنین ایجاد نشود.
علاوه بر این، در طراحی خانه باغ، محوطه، لابی، و نمای ساختمان به شکلی متفاوت از ساختمان‌های معمولی مورد توجه واقع می‌شوند. این اقدامات با هدف ایجاد یک محیط زیبا، ویژه و ارتقاء کیفیت زندگی ساکنین انجام می‌شوند.
هزینه برج باغ و خانه باغ
هزینه ساخت برج باغ و خانه باغ به موارد متعددی بستگی دارد و به عوامل مختلفی از جمله موقعیت جغرافیایی، اندازه، طراحی داخلی و خارجی، امکانات موجود، استانداردهای ساخت و ساز، و تجهیزات مورد استفاده بستگی دارد. در ادامه به برخی از عوامل مؤثر بر هزینه‌های ساخت هر یک از این ساختمان‌ها اشاره می‌کنم:
موقعیت جغرافیایی
محل واقع شدن برج باغ یا خانه باغ در منطقه‌های مختلف باعث تغییر در هزینه‌ها می‌شود. هزینه‌های زمین، مجوزها و استانداردهای محلی ممکن است در هر منطقه متفاوت باشد.
اندازه و طراحی
اندازه و طراحی ساختمان تأثیر زیادی بر هزینه دارد. برج باغ با تعداد طبقات بیشتر و امکانات رفاهی ممکن است هزینه بالاتری داشته باشد.
مواد و تجهیزات
نوع مواد ساختمانی و تجهیزات مورد استفاده نیز به شدت بر هزینه تأثیر می‌گذارد. استفاده از مواد با کیفیت بالا و تجهیزات مدرن می‌تواند هزینه را افزایش دهد.
استانداردها و مقررات
رعایت استانداردها و مقررات مرتبط با ساختمان‌ها اغلب هزینه‌ها را افزایش می‌دهد. مثلاً تجهیزات ایمنی، انرژی‌های متجدد و سیستم‌های پایداری.
زمان ساخت
زمانی که برای ساخت یک پروژه صرف می‌شود نیز تأثیر گذار است. هزینه‌ها ممکن است با افزایش زمان ساخت افزایش یابد.
در نهایت، برای تخمین هزینه دقیق تر، مشاوره با متخصصان ساختمانی، معماران، و کارشناسان املاک و مستغلات مفید خواهد بود.
جمع بندی نهایی
با آغاز ساخت برج باغ در اوایل دهه 80 شمسی، سازندگان فرصتی برای پروژه‌های پولساز داشتند که تحت مصوبه شورای شهر تهران شکل گرفته بود. این مصوبه، با ارتقاء کیفیت زندگی و ایجاد ساختمان‌های مدرن، به یکی از علل افزایش ساخت و سازهای منطقه تبدیل شده بود.
با گذر زمان، در سال 96، این مصوبه لغو شد و به جای آن، مفهوم خانه باغ معرفی شد. در این مقاله، به تفصیل به تعریف هر دو مفهوم برج باغ و خانه باغ پرداختیم و مصوبات آن‌ها را مورد بررسی قرار دادیم. امیدواریم که با خواندن این مقاله، اطلاعات کاملی درباره برج باغ و خانه باغ به دست آورده و در صورت داشتن هر گونه سوال یا نظر، آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.
بدون دیدگاه