کاربری ساختمان و شرایط تغییر کاربری
در این مقاله قصد داریم به این سوال پاسخ دهیم که چگونه برخی از ساختمان‌ها جهت سکونت و برخی دیگر به‌عنوان ساختمان‌های تجاری، اداری، کشاورزی، ورزشی و انواع دیگر شناخته شده‌اند؟ در اینجا باید بگوییم که کاربری ساختمان و مجوز شهرداری این مسئله را تعیین می‌کند و شامل کاربری مسکونی کاربری تجاری و فاقد کاربری است. بنابراین ابتدا باید بدانیم مجوز و کاربری ساختمان چیست و انواع آن کدامند؟
پروانه ساختمان
شناسنامه هر ساختمان در سندی به نام پروانه ساختمان ثبت می‌شود که قبل از ساخت‌وساز باید از شهرداری گرفته شود. هرگونه ساخت و سازی که بدون مجوز شهرداری صورت گیرد غیرقانونی است و شهرداری مجاز است تا مانع از ادامه ساخت و ساز و فعالیت آن شود. در پروانه ساختمان علاوه بر ثبت مشخصات فنی ساختمان زیر نظر مهندسین و ناظرین باتجربه، نوع کاربری ساختمان نیز ذکر می‌شود.
کاربری ساختمان
کاربری ساختمان طرحی جامع و تفصیلی است که چگونگی استفاده و کاربرد ساختمان را بیان می‌کند. جهت شناخت شهر و آشنایی با چگونگی و پراکندگی فعالیت‌های شهری مطالعاتی اساسی صورت گرفته و بر مبنای آن نوع کاربری ساختمان تعیین می‌شود.
به‌طور خلاصه می‌توان گفت که به نحوه‌ی استفاده از یک ملک یا ساختمان، که بر مبنای طرح تفصیلی شهرداری و بر اساس چگونگی استفاده از آن ساختمان و فعالیت‌های شهری اطراف آن مشخص می‌شود، کاربری ساختمان گفته می شود.
با اصول بازسازی سبکی ساختمان و اهداف و روش های آن بیشتر آشنا شوید.
انواع کاربری ساختمان
- ساختمان بنایی است مستقل و مجزا که به‌وسیله‌ی دیوار از سایر بناهای هم‌جوار خود جدا می‌شود و عموماً شامل یک یا چند اتاق است.
- عموماً ساختمان‌ها به‌منظور سکونت و یا برای راه‌اندازی کسب‌وکار ساخته می‌شوند. واحد مسکونی، واحد مسکونی_تجاری، واحد تجاری، واحد صنعتی، واحد آموزشی و بهداشتی از انواع مختلف ساختمان‌ها هستند و همان‌طوری که از نامشان پیداست با هدف خاصی ساخته می‌شوند. به‌طور مثال واحد مسکونی ساختمانی است که یک یا چند خانواده در آن زندگی می‌کنند. واحد مسکونی_تجاری ساختمانی است که قسمتی از آن جهت سکونت و بخش دیگر برای کسب‌وکار و تجارت مورداستفاده قرار می‌گیرد. همین‌طور واحدهای تجاری برای کسب‌وکار تجاری، واحد صنعتی برای فعالیت‌های صنعتی و واحد آموزشی و بهداشتی شامل مدارس و بیمارستان و غیره هستند. به نحوه‌ی چگونگی استفاده از یک ملک که با توجه به طرح تفصیلی شهرداری و فعالیت شهری اطراف آن تعیین می‌شود کاربری ساختمان گویند لذا ساخت‌وساز در آن باید با مجوز شهرداری صورت گیرد.
هر آنچه در زمینه انواع تاسیسات در بازسازی ساختمان باید بدانید.
کاربری ساختمان در ۸ نوع زیر تقسیم‌بندی شده است:
- کاربری مسکونی
- کاربری تجاری
- کاربری کشاورزی
- کاربری صنعتی
- کاربری خدماتی
- کاربری معدن
- کاربری ورزشی
- فاقد کاربری
در ادامه هرکدام از موارد فوق را به‌طور مختصر توضیح خواهیم داد.
کاربری ساختمان مسکونی
- ساختمانی که بر اساس طرح جامع و تفصیلی شهرداری در محدوده‌ای از شهر با تراکم‌های مختلف مسکونی بنا شود این پتانسیل را دارد که افرادی در آن سکونت کنند بنابراین مجوز شهرداری آن با کاربری مسکونی صادر می‌شود.
- حتی زمینی که در تراکم‌های مسکونی شهر واقع‌شده است می‌تواند کاربری مسکونی داشته باشد. املاک با کاربری مسکونی به سه دسته آپارتمان، ویلایی و زمین مسکونی تقسیم می‌شوند.
- امروزه با افزایش جمعیت و نبود زمین کافی اغلب واحدهای مسکونی در یک یا چند ساختمان واقع می‌شوند که ورودی اصلی، راه‌پله و گاهاً پارکینگ و حیاط آن‌ها مشترک است به این‌گونه ساختمان‌ها آپارتمان گفته می‌شود.
- قسمت‌هایی که به‌صورت مشترک بین اهالی ساختمان استفاده می‌شود بخش مشاع ساختمان نامیده می‌شود. برای یک آپارتمان علاوه بر کاربری مسکونی می‌توان کاربری تجاری و اداری نیز اخذ کرد. ساختمان‌های ویلایی ساختمان‌هایی یک یا چندطبقه هستند که ورودی اصلی، حیاط و تمامی امکانات موجود در آن مستقل بوده و به‌صورت مشترک با واحدهای مسکونی دیگر استفاده نخواهد شد.
- زندگی در خانه‌های ویلایی با آسایش بیشتری همراه است زیرا نیازی نیست تا بخش‌هایی از ساختمان را با افراد ساکن در ساختمان‌های مجاور شریک شد. زمین با کاربری مسکونی زمینی است که ساخت‌وسازی در آن انجام‌نشده اما مجوز شهرداری جهت ساخت واحد مسکونی برای آن صادر می‌شود و یا امکان اخذ مجوز شهرداری برای ساخت ساختمان مسکونی برای آن فراهم است.
پیش تر در مقالات حوزه بازسازی ساختمان به بازسازی خانه کلنگی و فرسوده پرداخته ایم.
کاربری کشاورزی
- این نوع کاربری برای دو نوع زمین صادر می‌شود: زمین زراعی و باغ. کاربری کشاورزی زراعی اغلب برای زمین‌هایی صادر می‌شود که در آن محصولاتی زود بازده نظیر گندم، ذرت و انواع صیفی‌جات کشت می‌شود.
- اغلب این نمونه از زمین‌ها در روستاها هستند.
- البته زمین زراعی در شهرهای کوچکی که قبلاً روستا بوده و با گذشت زمان به شهر تبدیل شده‌اند نیز یافت می‌شود.
- به زمینی که مملو از درخت است و عموماً درختان آن میوه می‌دهند باغ گفته می‌شود. برای این زمین‌ها نیز مجوز شهرداری با کاربری کشاورزی صادر خواهد شد.
کاربری ساختمان تجاری
- در ساختمان‌هایی با کاربری تجاری می‌توان انواع مغازه، رستوران، عمده فروشی و دفاتر خدماتی مثل دفاتر بیمه و آژانس‌های مسافرتی و غیره را راه‌اندازی کرد.
- مهم‌ترین مسئله‌ای که زمان خرید یک ملک تجاری باید مدنظر قرار دهید داشتن مجوز شهرداری با کاربری تجاری است زیرا وجود یک ملک تجاری صرفاً به معنای دارا بودن کاربری تجاری نبوده و ممکن است فاقد کاربری تجاری باشد.
- مطابق دستورالعمل وزارت کشور با عنوان “دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی”، تمام ساختمان‌هایی که مطابق با تبصره بند۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری با هدف کسب و کار و تجارت بناشده‌اند واحد تجاری خوانده می‌شوند.
- همچنین واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت نیز در دسته واحدهای تجاری قرار می‌گیرند درنتیجه باید دارای کاربری تجاری باشند. به عبارتی تمام ساختمان‌هایی که در آن فعالیت‌های صنفی و معاملات تجاری انجام می‌شود به فعالیت‌های کسب‌وکار و تجارت مرتبط بوده بنابراین باید کاربری تجاری داشته باشند.
در زمینه اصول بازسازی تجاری و برآورد هزینه های آن بیشتر بخوانید.
کاربری ساختمان صنعتی
- هر نوع زمین یا ساختمانی که دارای کاربری صنعتی با مجوز شهرداری است مجاز است تا هرگونه فعالیت صنعتی نظیر تولید، انبار یا توزیع را انجام دهد. کارخانجات، تعمیرگاه‌ها و کارگاه‌های تولیدی دارای کاربری صنعتی هستند.
- این نوع املاک اغلب در شهرک‌های صنعتی و یا در مناطقی خارج از شهر وجود دارند.
- حتی اگر با گذشت زمان و گسترش منطقه شهری آن ملک در داخل شهر قرار گیرد معمولاً توسط دستگاه‌های مسئول و ذی‌ربط به خارج شهر انتقال داده می‌شود.
کاربری خدماتی
- از ساختمانی با کاربری خدماتی همانند ساختمانی با کاربری تجاری کسب درآمد می‌شود که به این نوع کاربری‌ها کاربری انتفاعی گفته می‌شود.
- تفاوت کاربری خدماتی با کاربری تجاری این است که چون کاربری خدماتی فعالیتی عام‌المنفعه است بنابراین جهت گرفتن مجوز شهرداری نیازی به پرداخت هزینه نخواهد بود.
- اما در صورت تصمیم به تغییر کاربری باید هزینه‌های تبدیل کاربری پرداخت شود. گرمابه‌های عمومی نمونه‌ای از ساختمان‌ها با کاربری خدماتی هستند که چون جهت حفظ بهداشت و سلامت عمومی فعالیت می‌کنند بنابراین جهت گرفتن مجوز شهرداری هزینه‌ای پرداخت نمی‌کنند.
- اگر قصد خرید ملکی با کاربری خدماتی را دارید ابتدا در مورد امکان تغییر کاربری و مسائلی که ممکن است زمان تغییر کاربری با آن روبه‌رو شوید تحقیق کنید.
جهت مطالعه و آشنایی با سبک های مختلف دکوراسیون داخلی کلیک کنید.
کاربری معدن
- زمینی که ماده‌ای با ارزش و البته قابل‌استخراج در خود دارد امکان احداث معدن در آن فراهم خواهد بود لذا برای احداث معدن باید کاربری معدن برای آن اخذ شود.
- معمولاً برای زمینی که در آن انواع فلزات، سنگ‌های قیمتی، سنگ‌های ساختمانی، خاک‌های قابل‌استفاده در کارهای صنعتی و ساختمانی(که گاهی قابل‌تبدیل به یک محصول با استفاده از یک روند فرآوری هستند)، یافت می‌شود، کاربری معدن با مجوز شهرداری صادر خواهد شد.
- بعد از اطمینان از وجود ماده‌ی قابل‌استخراج در زمین، آن زمین باید به‌عنوان معدن به ثبت برسد در غیر این صورت هرگونه برداشت از آن غیرقانونی خواهد بود.
- اگر شخصی در زمینی بدون مالک یک معدن کشف کند و به ثبت برساند مالک آن زمین خواهد شد.
در زمینه لوله کشی در بازسازی ساختمان بیشتر بدانید.
کاربری ورزشی
- این نوع کاربری اغلب برای احداث استادیوم‌های ورزشی، زمین‌های بازی و باشگاه‌های ورزشی صادر می‌شود.
- استخرهای سرپوشیده و روباز نیز جزء این دسته از املاک هستند که با مجوز شهرداری به فعالیت می‌پردازند.
- تا به امروز اکثر کاربریهای ورزشی برای املاکی صادرشده که عمدتاً دولتی بودند اما هم‌اکنون شاهد ورود بخش خصوصی در این حوزه نیز هستیم.
- البته اغلب کاربری ورزشی صادرشده برای بخش خصوصی، اکثراً به باشگاه‌های کوچک ورزشی تخصیص داده‌شده است.
فاقد کاربری
- زمین‌هایی که در هیچ‌کدام از دسته فوق قرار نگیرند زمین‌هایی فاقد کاربری هستند که یا به‌عنوان ذخیره‌های شهری در نظر گرفته‌شده‌اند و یا طرح جامع و تفصیلی‌ای برای آزادسازی آن‌ها ارائه نشده است لذا مجوز شهرداری به آن‌ها تعلق نمی‌گیرد.
در زمینه طراحی و دکوراسیون داخلی با ۶ نوع پرطرفدار چیدمان آشپزخانه آشنا شوید.
تغییر کاربری چه شرایطی دارد؟
- طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری همه مالکان املاک و اراضی در شهر برای هرگونه ساخت و سازی باید به دنبال پروانه ساختمان و مجوز شهرداری باشند.
- بر طبق این مصوبه هرگونه ساخت‌وساز بدون مجوز شهرداری خلاف قانون بوده و با مجازات همراه خواهد بود. در قانون شهرداری تغییر کاربری و نحوه استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مربوط به کاربری ممنوع بوده و شهرداری موظف است نوع کاربری ساختمان را در پروانه ساختمان قید کند و جهت جلوگیری از تخلف در نحوه‌ی استفاده از ساختمان باید پیوسته بر آن نظارت داشته باشد.
- اگر مالک بخواهد بعد از احداث ساختمان نوع بهره‌برداری از ساختمان را تغییر داده و از آن استفاده‌ای متفاوت از آنچه که در پروانه ساختمان و طرح مجوز شهرداری ثبت‌شده است داشته باشد باید به دنبال تغییر کاربری باشد.
- رایج‌ترین تخلفات تغییر کاربری به استفاده تجاری و اداری از واحدهای مسکونی برمی‌گردد. چراکه واحدهای تجاری و اداری گران‌قیمت‌تر از واحدهای مسکونی هستند.
- احداث واحدهای تجاری و اداری در مناطقی غیر از مناطق تجاری خلاف قانون بوده لذا در صورت عدم تغییر کاربری باید تخریب شوند.
- قوانین تغییر کاربری به جزء در موارد خاص ممنوع اعلام‌شده و در صورت مشاهده تخلف طبق کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با آن برخورد خواهد شد. در صورت عدم تمکین متخلف به رأی کمسیون ماده ۱۰۰ ممکن است حکم حبس برای وی صادر شود.
- پیش‌تر گفتیم که منظور از کاربری ساختمان نوع استفاده و بهره‌برداری از زمین یا ساختمان است که در پروانه ساختمان نیز ذکر می‌شود.
- انواع مختلف کاربری ساختمان در طرح‌های تفصیلی شهرداری‌ها پیش‌بینی‌شده است که مهم‌ترین آن‌ها به سه نوع کاربری مسکونی، کاربری تجاری و کاربری اداری مربوط می‌شود. هزینه‌ی بالای خرید یا اجاره ملک تجاری و اداری سبب شده که افراد از املاک مسکونی بهره‌برداری تجاری داشته باشند.
- اگرچه بر اساس ماده ۱۰۰ شهرداری امکان تغییر کاربری ملک ممکن نبوده و استفاده از ملکی متفاوت از نوع کاربری ساختمان غیرقانونی است اما ممکن است به دلیل تغییر در شرایط زندگی و بافت منطقه، برخی از اراضی و یا ساختمان‌ها با تغییر کاربری روبه‌رو شوند درواقع تغییر کاربری ملک یا زمین با اجازه قانون‌گذار انجام می‌شود. به‌طور مثال کاربری کشاورزی یک زمین در منطقه روستایی با گذشت زمان و تبدیل روستا به شهر می‌تواند به کاربری مسکونی یا کاربری تجاری تبدیل شود.
- همچنین استثناهایی توسط قانون پیش‌بینی‌شده است که می‌توان کاربری ساختمان یا زمین را بر مبنای آن تغییر داد. به‌طور مثال گاهی ممکن است ساختمان‌هایی که از حداقل ایمنی برای زندگی برخوردار هستند اغلب از کاربری مسکونی به کاربری تجاری، تغییر کاربری دهند.
در ادامه برخی از استثنائات استفاده از ملک مسکونی به‌عنوان ملکی تجاری یا اداری شرح داده‌شده است:
- به استناد تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری امکان تغییر کاربری ساختمان با کاربری مسکونی به کاربری تجاری جهت دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی، دفتر اسناد رسمی و ثبت ازدواج و طلاق ممکن خواهد بود.
- به استناد ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی مصوب ۲۲ اردیبهشت ۱۳۸۹، امکان تغییر کاربری ساختمانی با کاربری مسکونی به تجاری جهت استفاده برای مشاغل خانگی ممکن خواهد بود.
- با استناد به ماده ۳ آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات تصویب‌شده در ۲۷ خرداد ۱۳۸۰ امکان تغییر کاربری از مسکونی به کاربری تجاری جهت تأسیس دفتر مطبوعات وجود دارد.
- طبق قانون مصوب تاریخ ۲۰ دی ۱۳۶۶ در خصوص محل مطب پزشکان این امکان وجود دارد تا کاربری مسکونی ساختمانی جهت فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان مشاغل وابسته به آن، مشمول تغییر کاربری تجاری قرار گیرد.
پیش تر در مقالات حوزه مواد و مصالح ساختمانی به روش های تحویل بلوک سیمانی پرداخته ایم.
اگر چه اجرای هرکدام از این استثنائات به وجود شرایطی وابسته است که باید به‌صورت جداگانه مورد بررسی قرار گیرند اما می‌توان نتیجه گرفت که دلیل تعریف انواع کاربری ساختمان و بیان ارکان تخلف تغییر کاربری جهت حفظ حقوق شهروندان لحاظ شده است. جهت تغییر کاربری مالک باید سند مالکیت، نقشه و تقاضانامه‌ی خود، مبنی بر تغییر کاربری را به شهرداری ارائه دهد. بعدازاینکه درخواست تغییر کاربری از سوی مالک و با نظر مشاور تفصیلی منطقه شهرداری ارائه شد، مدارک از جانب معاونت شهرسازی و معماری منطقه به اداره کل طراحی شهری و برنامه‌ریزی ارسال‌شده و در کمیسیون ماده پنج شهرداری طرح موضوع می‌شود، درنهایت رأی نهایی و تصمیم‌گیری برای تغییر کاربری ملک اعلام می‌گردد.
کاربری ساختمان مختلط
- زمانی که زمین یک ساختمان یا مجتمع شامل کاربریهای مختلفی باشد کاربری مختلط بران آن صادر خواهد شد. معمولاً این اصطلاح زمانی بکار می‌رود که کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری اداری، کاربری آموزشی و غیره در یک ساختمان با هم ترکیب شوند.
- یک نمونه‌ی رایج در خصوص این نوع کاربری‌ها ساختمان‌هایی هستند که در طبقه هم کف آن مغازه یا رستوران وجود دارد و طبقات فوقانی آن را واحدهای مسکونی تشکیل می‌دهند.
- کاربری مختلط امکان استفاده مناسب و متراکم از زمین را برای مالک فراهم کرده بنابراین علاوه بر استفاده مسکونی امکان بهره‌برداری تجاری نیز برای مالک فراهم خواهد شد.
بدون دیدگاه