این روزها مشارکت در ساخت یا همان ساخت و ساز مشارکتی بسیار رواج یافته است و اغلب فعالان در حرفه ساخت و ساز تمایل فراوانی برای قرارداد مشارکت در ساخت دارند. مشارکت در ساخت و ساز شاید بهترین گزینه برای آن دسته از افرادی است که قصد دارند ملک قدیمی یا به اصطلاح کلنگی خود را به فروش برسانند در صورت مشارکت با سازنده‌‌ای که معتبر و مورد اطمینان باشد، می‌توانند در انتظار سرمایه‌گذاری پرسودی نیز باشند. در چه مواردی باید گزینه مشارکت در ساخت را انتخاب کرد؟ در بیشتر موارد به دلیل این‌که مالک معمولا قادر به سرمایه‌گذاری و دریافت وام بانکی نیست بنابراین از طریق قرارداد مشارکت در ساخت و ساز اقدام به ساخت ملک موردنظر خود می‌کند.
این مقاله شامل دو بخش می باشد و بخش اول در این قسمت می توانید، مطالعه کنید.
خطرات مشارکت در ساخت
☆ تذکر ☆ زمان اخذ مجوز ساخت، تحویل و بهره‌برداری مدت زمان اجرای قرارداد باید همراه با ذکر تاریخ دقیق روز و ماه و سال تعیین شود. علاوه بر این؛ یکی دیگر از تعهداتی که بر عهده مالک است و باید در قرارداد ثبت شود، تعیین مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده به منظور آغاز عملیات ساخت است.
☆ تذکر ☆ زمان بهره‌برداری ساختمان و استعلامات قانونی از جمله سند مستقل و یک برگی و سایر موارد دیگر باید با ذکر تاریخ در قرارداد درج شود.
پیشنهاد مقاله : مشارکت در ساخت آپارتمان مسکونی
سهم طرفین قرارداد ساخت و ساز مشارکتی
تعیین سهم هر یک از طرفین قرارداد ساخت و ساز مشارکتی یا همان سهم‌الشرکه باید به صورت دقیق مشخص شود. به عنوان مثال باید تعیین شود که سهم مالک از کل ساختمان چقدر است و همچنین محل استقرار آن به شکل دقیق تعیین شود. علاوه بر این لازم است تعداد و محل واحد یا طبقات تحت مالکیت هر یک از طرفین قرارداد ساخت و ساز مشارکتی صراحتا مشخص شود.
☆ تذکر ☆ لازم است سهم‌الشرکه به صورت درصدی از کل پروژه و نه بر اساس طبقات ملک مشخص شود. همچنین یکی دیگر از نکاتی که لازم است در قرارداد مشخص شود این است که در صورت حاصل نشدن تعداد طبقات پیش‌بینی شده یا دریافت تراکم مازاد از سوی سازنده شرایط تکلیف سهم‌الشرکه به چه شکل خواهد شد.
انتقال سند
با توجه به نوع توافقی که طرفین معامله خواهند داشت انتقال سند در حالت‌های مختلفی قابل انجام است.
انتقال سند برای مالک
در حالت اول مالک با سازنده به این توافق می‌رسد که در ازای پرداخت چک تضمینی به مبلغی بر اساس آورده سازنده یا بیشتر، پس از اتمام عملیات ساخت انتقال سند را انجام دهند.
حالت دوم برعکس حالت اول است؛ بدین معنا که در این حالت بر اساس توافق انجام شده سند ابتدا به سازنده انتقال داده می‌شود و در سوی دیگر معامله سازنده باید چک تضمین را به مالک بسپارد.
بیشتر بخوانیم : شرایط ضمانت و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در حالت سوم نیز مالک تعهد می‌دهد که بر اساس پیشرفت کار قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده انجام دهد.
شیوه این توافق که نسبت به دو حالت بالا مرسوم‌تر و متعارف‌تر است این است که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده بعد از سقف پنجم، دانگ دوم بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم پس از پایان کار به نام زده می‌شود. لازم است بدانید برای هریک از این مراحل یک چک تضمینی از طرف مالک به سازنده داده می‌شود.
انتقال سند برای سازنده
تعهدات سازنده اغلب مربوط به نحوه ساخت است. نکته بسیار مهمی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت به آن توجه کرد این است که باید مشخصات عمومی ساختمان و سازه اعم از نوع مصالح به همراه قیمت هر یک از اجزاﺀ، نوع سیستم‌های به کار رفته و حتی درب کابینت‌ها و سایر موارد دیگر یک به یک ذکر شود.
انتخاب داور
در زمان عقد قرارداد مشارکت بهتر است فردی را به عنوان داور انتخاب کنید و نام وی را صراحتا در قرارداد ساخت و ساز مشارکتی ذکر کنید و علاوه بر این حدود اختیارات داور را به صورت واضح تعریف کنید.
در تعیین داور به دو نکته زیر توجه داشته باشید: لازم نیست به داور موردنظرتان اختیارات افسار گسیخته دهید.اگر قصد دارید اختیار تام را به داور خود بدهید باید مشخص کنید که تمام اختلاف‌های مربوط به قرارداد لازم است از سوی داور یا حکم رسیدگی شود و رأی وی برای طرفین لازم الاجرا خواهد بود.
بیشتر بدانیم : اختلاف در مشارکت در ساخت
از آنجایی که در قرارداد ساخت و ساز مشارکتی یا هر قرارداد دیگری نقش داور علاوه بر میانجیگری و ایجاد صلح و سازش بین طرفین دعوا حکم مشابه نقش قاضی دادگاه است بنابراین اگر داور قرارداد مشارکت در ساخت را به شکلی انتخاب می‌کنید که با طرفین قرارداد رابطه دوستی و نزدیکی دارد لازم است به وی بگویید که به موجب پذیرش نقش داور در قرارداد، ممکن است مجبور به صدور رای به نفع یک طرف و به ضرر طرف دیگر کند و به همین دلیل قطعا آن طرف قرارداد که متضرر شده است از وی ناراحت می‌شود.
داور شما را از خطرات مشارکت در ساخت نیز آگاه خواهد کرد. با دقت در اغلب قراردادهای مشارکت در ساخت متوجه یک نکته خواهید شد و آن ایناست که معمولا طرفین قرارداد یا خود داور از نقش واقعی خود اطلاعی ندارند و به اشتباه تصور می‌کنند که داور نقش ریش سفیدی یا میانجیگری دارد. در چنین شرایطی طرفین قرارداد ساخت و ساز مشارکتی و داور هر دو با مشکلات جدی از جمله صادر نشدن رای داوری در زمان مقرر مواجه می‌شوند و داور ملزم به جبران خسارات طرفین می‌شود و علاوه بر این به حکم دادگاه به مدت پنج سال از داوری محروم می‌شود. همچنین از آنجایی که در قرارداد شرط داوری ذکر شده است دادگاه تا زمان انقضای مدت داوری یا استعفای داور به اختلاف طرفین رسیدگی نخواهد کرد.
حق پیش فروش
اگر سازنده را به طور کامل نمی‌شناسید بهتر است تا زمان پایان پروژه اختیار حق پیش فروش را در قرارداد به وی واگذار نکنید.
گرفتن حق وام
این امکان وجود دارد که سازنده، از مالک درخواست گرفتن وام کند یا این‌که در قرارداد ذکر شود که سازنده می‌تواند وام دریافت کند. لازم است مالک در این زمینه نیز بسیار دقیق باشد چراکه به مجب موافقت با گرفتن وام از سوی سازنده باید سند مالک در ازای وامی که بانک به سازنده می‌دهد در رهن بانک قرار گیرد. حال در صورتی که سازنده به تعهدات خود عمل نکند یا اقدام به پرداخت به موقع اقساط وام نکند یا تسویه حساب نکرده باشد، به دلیل مطالبات و جریمه‌های ناشی از تاخیر، ملک از سوی بانک مصادره خواهد شد.
پیشنهاد مقاله : تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
افزایش قیمت در زمان انجام کار
لازم است بدانید افزایش قیمت ملک یا مصالح ساختمانی به هیچ وجه در اصل قرارداد ساخت و ساز مشارکتی تاثیرگذار نیست. بنابراین لازم است مالک متعهد شود که در صورت افزایش قیمت ملک در زمان انجام کار سهم بیشتری را طلب نکند و سازنده نیز افزایش قیمت مصالح ساختمانی را دلیل بر طلب سهم بیشتر نداند.
مشارکت مدنی در ساخت
قرارداد مشارکت مدنی یکی از قراردادهای مؤثر برای ایجاد تسهیلات به منظور توسعه فعالیت‌های تولیدی، بازرگانی و خدماتی است. این نوع مشارکت در واقع نوعی سرمایه‌گذاری مشترک خوب و ایده‌آل به منظور دستیابی به اهداف شرکا برای افزایش درآمد محسوب می‌شود که لازم است در کل موضوع به نحوه و شرایط ایجاد مشارکت توجه ویژه‌ای شود. قرارداد مشارکت در ساخت از جمله نمونه‌های مشارکت مدنی است که در آن مالک و سازنده با یکدیگر شریک هستند. مدت زمان قرارداد مشارکت مدنی با توجه به هدف فعالیت موضوع قرارداد و به تشخیص بانک و موافقت شریک در ابتدای قرارداد مشخص می‌شود و حداکثر مشارکت بانک در هر شرکت مدنی به میزان هشتاد درصد کل سرمایه خواهد بود.
بیشتر بخوانیم : عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت
کلام آخر
قرارداد مشارکت در ساخت حاوی تبصره‌های بسیار زیادی است که می‌توان به منظور اطمینان خاطر بیشتر و متناسب با نوع قرارداد و شرایط افراد از آن‌‌ها استفاده کرد. همواره مشورت با یک وکیل یا فرد حقوقی قطعا سرمایه گذاری مطمئن‌تری را برایتان رقم می‌زند، تا از خطرات مشارکت در ساخت آگاه و در امان باشید.
بدون دیدگاه