قرارداد مشارکت در ساخت و نکات حقوقی مرتبط با آن از دشوارترین و پیچیده ترین مباحث در دعاوی موجود در دادگاه‌های دادگستری است و بعضا بین قضات دادگستری نیز در نکات حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت اختلاف نظرهای جدی مشاهده می‌شود.
بنابراین انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و مدیریت حقوقی آن تا خاتمه پروژه از اهمیت ویژه ای برخوردار است. هرگونه اشتباه در این مسیر می‌تواند باعث بروز خسارات کلان و غیرقابل جبران شود.
پیشنهاد مقاله : اختلاف در مشارکت در ساخت
در همین راستا ما نکاتی را که از نظر وکیل قراردادها باید در نظر داشته باشیم را در این مطلب گردآوری نموده‌ایم.
نکات طلایی قرارداد مشارکت در ساخت
از این رو برخی از نکاتی که بایستی در قراردادهای مشارکت در ساخت رعایت گردند با تاکید وکیل تلفنی به شرح ذیل می‌باشد:
- اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی وفنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد.
- تعیین قدرالسهم شرکا با توجه به نوع سند، محله، سازنده و غیره بسیار متفاوت و متغیر است. این قدرالسهم در هنگام شراکت با سازندگان تجربی کفه قدرالسهم به نفع مالک توافق می‌شود ولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است، اگر چه در واقع هردو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود.
- برای قراردادهای مشارکت درساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد.
- پس از اتمام سقف وستون و دیوارچینی حتما فی ما بین شریک سازنده و مالک، تقسیم نامه‌ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم، کیفیت وزمان فروش واحدهای متعلق به خود تنظیم شود.
- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت برکیفیت اجرایی شریک سازنده نباید فراموش شود.
- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف وستون و دیوار چینی صورت پذیرد.
- حق دخل وتصرف برای مالک حفظ شودتا درصورت تأخیر و تعطیلی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تامین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
- کیفیت ساخت آپارتمان‌ها ی متعلق به مالک و شریک سازنده یکسان و برابر باشد.
- برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت و داوری استفاده شود.
- توصیه می‌شود به جای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوش نام، معتبر و پرتجربه شریک شود.
- به جای فسخ واِقاله قراردادمشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ و اقاله قرارداد، پس از شروع عملیات تخریب و یا گود برداری دیگر معنا و مفهومی ندارد.
- برای انتخاب نقشه معماری و غیره حتما فعالانه مشارکت داشته باشید.
- اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.
- در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود.
- حتما موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت و اجرا در ضمن قرارداد رعایت وتوجه شود.
- مدت تاخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده صریحا مشخص شود.
- حتما آزمایش خاک ازشریک سازنده مطالبه شود.
- مسئولیت پاسخگویی به هر گونه دعوی حقوقی و کیفری وسایر ادعا‌ها به عهده شریک سازنده) گذاشته شود.
- قبل امضاء قرارداد مشارکت راجه به کم وکیف اجرای تعهدات و قول وقرار شریک سازنده مفصلا تحقیق شود.
- موضوع هارد شیپ (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیر مترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود.
- برای اجرای تعهدات شریک سازنده، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.
- مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و غیره می‌باشد.
- واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش واجاره صریحا مشخص شود.
بیشتر بخوانیم : شرایط مشارکت در ساخت چیست؟ (بخش اول)
- کیفیت تحویل آپارتمان‌ها براساس قابلیت بهره برداری و بدون هیچ عیب وایرادی باید همراه باشد.
- پس از اتمام هر مرحله از ساخت و ساز، به مالک تحویل شود واز وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکت‌های متخصص گواهی. تایید نامه اخذ و یک نسخه به مالک تحویل شود.
- قبل از فک رهن ملک توسط مالک، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.
- تکلیف مصالح ساختمان‌های کلنگی را مشخص کنید.
- تکلیف خطوط تلفن‌های دایر فی مابین طرفین مشخص شود.
- در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک و نحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتا مشخص نمایید.
- تعیین تکلیف هزینه‌های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک و نحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و غیره مشخص شود.
- تنظیم جدول گانت چارت (سی.پی .ام) CPM فراموش نشود.
- هزینه‌های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی، مالیات، هزینه بیمه، هزینه‌های انشعاب آب، برق، گاز و غیره مشخصا و صراحتا توافق شود.
- از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با شخصیت‌های حقوقی اجتناب شود.
- مسئولیت و هزینه‌های نحوه تنظیم سند و صورتجلسه تفکیکی و غیره دقیقا مشخص شود.
- قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد.
- محل نگهداری اسناد ومدارک ملک مورد مشارکت و همچنین کیفیت وکالتنامه به نام شریک سازنده توافق شود.
- اساس مشارکت در ساخت، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق لازم صورت پذیرد.
بیشتر بدانیم : نحوه تقسیم واحد‌ها در مشارکت در ساخت
- تعیین قدرالسهم شرکاء بسیار متفاوت و متغیر است مثلا مشارکت با یک آرشیتکت خوشنام و خوش ذوق و خلاق، مالکین ترجیح می‌دهند درصد کمتری بگیرند، چرا که آپارتمان‌هایی که آرشیتکت می‌سازد بسیار گرانتر از سازه‌های بنّایی است.
- در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید.
- ضمانت اجرایی قابل قبولی را در این گونه قراردادها باید تعریف کرد.
- تقسیمنامه بین شرکاء تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هریک از دو شریک.
- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده.
- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اِتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد.
پیشنهاد مقاله : نکات مهم که باید برای مشارکت در ساخت بدانید!
- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
- کیفیت سازه‌ها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد.
- برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضی الطرفین تعیین شود.
بدون دیدگاه