برخی از مردم تصور می‌کنند در صورتی که طرفین یک قرارداد به تعهدات خود عمل نکنند، می‌توانند قرارداد را فسخ کنند و از قید تعهدات متقابل رها شوند. به عنوان مثال، عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت باعث بروز اختلافات زیادی خواهد شد. با توجه به اینکه سازندگان ساختمان، به طور معمول، اطلاعات بیش تری از افراد عادی در مورد مسائل احداث بنا دارند، در نتیجه، این امر باعث تنظیم قرارداد‌هایی می‌شود که امکان دارد سبب ایجاد اختلافات شدید و فرساینده و نهایتا وارد شدن خسارت‌های بسیار به مالكان شود.
در این مقاله نتایج عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت را مورد بررسی قرار خواهیم داد. در ابتدا باید بدانیم که قرارداد مشارکت در ساخت چه قراردادی می‌باشد و شامل چه مواردی است.
مشارکت در ساخت چیست ؟
در اصطلاح عرفی عبارت است. از اینکه شخص و یا اشخاصی به عنوان سازنده ساختمان با مالک و یا مالکین ملکی که مورد ساخت شناخته می‌شوند در ساخت شراکت می کنند. بدین صورت که در قرارداد مشارکت قید می شود که در مراحل مختلف ساخت و ساز مبالغی به سازنده پرداخت شود و سازنده هم متعهد خواهد شد در هر مرحله از ساخت و ساز، طبق محتوا و مفاد قرارداد، ساختمان مذکور را تکمیل کند و در نهایت به مالکین تحویل دهد.
در این قرارداد عموما مالک خانه به علت مشکلات مالی که دارد نمی تواند به تنهایی اقدام به نوسازی کند. به این ترتیب با مشارکت کردن با یک سازنده خانه فرسوده خود را با قصد مشارکت در ساخت و ساز آپارتمان به او می سپارد.
پیشنهاد مقاله : نکات مهم که باید برای مشارکت در ساخت بدانید!
برای مثال قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان که یکی از انواع مشارکت های مدنی می باشد. امروزه به عنوان قراردادی است که با تنظیم کردن آن می توان تعهدات طرفین یعنی مالک و سازنده را تعیین کرد. سرمایه صاحب ملک را با نوساز کردن ملک افزایش داد و همچنین به زیبا سازی شهر کمک کرد. البته با توجه به سهمی که برای هر کدام از طرفین در قرارداد مشارکت در نظر گرفته شده، مراحل بعدی آن که همان صادر شدن صورت مجلس تفکیکی و تنظیم تقسیم نامه بر اساس توافق طرفین است انجام می‌شود.
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
بعد از آنکه به تعریف مشارکت در ساخت پرداختیم اکنون قصد داریم به نحوه صحیح تنظیم این نوع از قرارداد ها اشاره‌ای داشته باشیم. همانطور که اطلاع دارید قرارداد مشارکت سند عادی الزام آور به حساب می آید که به طور معمول در فرم های مخصوص بین مالک و سازنده به وسیله دفاتر املاک تنظیم می شود. که در ازای آن کمیسیونی به دفتر املاک هم تعلق خواهد گرفت.
در واقع معمولا متن اصلی و محتوای قرارداد و شروط مربوطه همگی در تمامی قرارداد های مشارکت یکسان هستند. و آنچه که قرارداد های مشارکت در ساخت را از یکدیگر متمایز می کند همان شروط و توافق هایی است که در مورد ساخت هر بنا با شرایط منحصر به فرد بین مالک و یا مالکین و سازنده وجود دارد و طرفین قرارداد ملزم به رعایت آن می باشند.
بیشتر بخوانیم : شرایط مشارکت در ساخت چیست؟ (بخش اول)
به عنوان مثال تعهد مالک، تسلیم ملک به سازنده جهت اجرای عملیات ساخت می باشد. حتی اگر که این تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک قید نشده باشد هم، چنین تعهدی برای او واجب است. چرا که بدون تسلیم ملک از طرف مالک به سازنده اساسا امکان اجرایی کردن عملیات ساخت وجود نخواهد داشت. پس چنین تعهدی بر عهده مالک نیازی به تصریح و تاکید در قرارداد نخواهد داشت. تخطی و رعایت نکردن مفاد شرایط ذکر شده چه از طرف مالک و چه از طرف سازنده می‌تواند عواقب بسیار سنگینی از جمله خسارت تاخیر در پرداخت و … برای هر کدام از طرفین به همراه داشته باشد.
شروط ذکر شده در قرارداد های مشارکت در ساخت چیست ؟
در مورد قرارداد مشارکت در ساخت زمانی که به بررسی تعهدات مجری می پردازیم، اصولا بر خلاف تعهدات مالک که بیش تر آن ها تعهدی واضح و روشن می‌باشد و منحصر به تسلیم زمین به مجری است. تعهدات مجری الگوی خاصی ندارد و می‌تواند هر گونه تعهدی در نظر گرفته شود.
در حقیقت می توان گفت که سازنده در روند انعقاد تعهدات گوناگونی را می تواند بر عهده بگیرد. که در شرایط مختلف متفاوت می باشد و با توجه به درجه اهمیت آن ها می توان ادعا کرد که مهم ترین تعهدات مجری که می‌تواند بر عهده داشته باشد عبارتند از:
- شرط پرداخت کردن هزینه های اداری پروژه
- پرداخت کردن هزینه ماهانه به مالک بابت اجاره بها هنگام ساخت و شروط ضمن عقد
- شرط تسلیم زمین به وسیله مالک به مجری
- پرداخت کردن هزینه های ساختمانی اجرای طرح
- شرط پرداخت کردن هزینه های اداری اجرای طرح
بیشتر بدانیم : شرایط ضمانت و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
همانطور که در مطالب بالا بیان شد آنچه که بیش تر از هر مورد دیگری در قرارداد مشارکت در ساخت چه از نظر حقوقی و یا کیفری دارای اهمیت است و می‌تواند برای طرفین مشکلاتی ایجاد کند. شرایط و توافقات درج شده در این نوع قرارداد ها است که در ادامه، به خطرات احتمالی این نوع قرارداد های شایع و پر کاربرد می پردازیم.
خطرات احتمالی قرارداد های مشارکت در ساخت چیست ؟
همانطور که توضیح داده شد در تمامی عقود مشخص شده در قانون و عرف چه به صورت رسمی و عادی در صورتی که دقت لازم در تنظیم آن ها رعایت نشود، آثار حقوقی و کیفری بسیار سنگینی برای هر کدام از طرفین به وجود خواهد آورد. یکی از همین قرارداد‌ها و عقود، مشارکت در ساخت می باشد. در واقع اهمیت بالای این قرارداد ها عادی ولی به شدت الزام آور به این علت است که سود بسیار زیادی را نصیب هر یک از طرفین می کند. و لذا هیچ کدام از طرفین به سادگی از این سود بالا نخواهند گذشت.
همچنین طرفین قرارداد می‌توانند توافق کنند و برحسب قرارداد برای هر یک از تعهدات خود ضمانت اجرا مشخص کنند. نباید از این موضوع غافل شد که ریسک مالکان در قرارداد مشارکت در ساخت به مراتب بیش تر از سازندگان می‌باشد. به این دلیل که مالک تمامی سرمایه خود را به صورت یکجا در اختیار سازنده‌ای قرار می‌دهد که در آغاز شراکت متعهد به ساخت پروژهای شده است که قرار است در این سرمایه‌گذاری، تدریجی و تناوبی سرمایه‌اش را تزریق کند.
پیشنهاد مقاله : نحوه تقسیم واحد‌ها در مشارکت در ساخت
ممکن است سازنده شروع به کار کند اما هزینه و مخارج مورد نیاز که در قرارداد قید شده است به سازنده در موعد مقرر پرداخت نشود. و کار ساخت، نیمه‌کاره رها شود و شریک اجرا کننده که همان مالک است از این اتفاق و زمانی که در این مدت از دست داده است متضرر خواهد شد.
و یا در بیشتر مواقع این مالکین هستند که با وجود پرداخت به موقع هزینه‌ها سازنده از اجرای سریع و متداول سهل انگاری و بی توجهی کرده و در مدت زمان مشخص شده ای که در قرارداد ذکر شده بود، ساختمان را تحویل نمی دهد. این در حالی است که در بیش تر مواقع مالک در خانه استیجاری سکونت دارد و از هر جهت دچار ضرر می شود.
در برابر عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت چه باید کرد ؟
با توجه به قوانینی که در زمینه تنظیم قرارداد‌هایی این چنین بدان رجوع می‌شود از قبیل قانون مدنی، قانون مسئولیت مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی، باید اطلاع داشت که در صورت توافق میان طرفین قرارداد و نیز تصریح در قرارداد، در صورت عدم انجام تعهدات، الزام متخلف به انجام تعهدات و یا جبران خسارت‌های وارده بر اساس قرارداد، در مراجع قضائی قابل طرح و تقاضا خواهد بود. این مطلب را باید عنوان کرد که اثبات ورود این نوع خسارات، دشوار بوده و امکان دارد که از توان افراد عادی خارج باشد. به خصوص اگر خسارت از نوع عدم النفع باشد، که به موجب تبصره ۲ ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی قابل مطالبه نیست.
عدم النفع یعنی خسارتی که به واسطه راکد و بی استفاده ماندن و یا سود نبردن از آنچه در حالت عادی می‌تواند برای شخص مورد نظر، دارای منافع مالی باشد، وارد شده است. برای مثال اگر ساختمان شما دو ماه دیر تر از موعد تحویل داده شود، اگر به موقع تحویل داده شده بود، در این دو ماه شما می‌توانستید آن را اجاره دهید و مبلغی را تحت عنوان اجاره بها دریافت کنید ولی اکنون به واسطه بد عهدی طرف قرارداد شما، از این منفعت مالی محروم شده‌اید و این خسارت را نمی‌توانید قانونا مطالبه کنید. البته می‌توان قرارداد را به گونه‌ای تنظیم کرد که با این مشکل رو به رو نشد.
بیشتر بدانیم : اختلاف در مشارکت در ساخت
عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت
در برابر عدم انجام تعهدات، کاری که باید کرد این است که بر اساس ماده ۲۲۷ قانون مدنی باید در ابتدا دادخواست الزام متعهد به انجام تعهدات داده شود و یا طبق ماده ۲۲۲ قانون مدنی، خواهان از دادگاه جهت اجرای حکم محکومیت متعهد به انجام تعهدات، کسب مجوز کند تا عمل متعهد را خود انجام دهد و متخلف را به پرداخت کردن هزینه‌های آن محکوم کند.
برای مثال اگر سازنده، ساختمان را بر خلاف تعهد، در حالت نیمه کاره رها کند و تکمیل آن مستلزم هزینه باشد، مالک نمی‌تواند در ابتدا از دادگاه محکومیت متعهد را به پرداخت هزینه‌های مورد نیاز جهت تکمیل ساختمان درخواست کند، بلکه باید دادخواست الزام متعهد به انجام تعهدات را تقدیم دادگاه کند. بنابراین، این نحوه اقدام به طور معمول سبب رنجش کسی خواهد شد که طرف مقابل او تعهدات خود را انجام نداده و حالا تازه او متوجه می‌شود که به این راحتی‌ها به حق خود نمی‌رسد و زمان زیادی را از دست خواهد داد.
اهمیت حضور داشتن وکیل مجرب در تنظیم قرارداد‌های مشارکت در ساخت
اهمیت مراجعه کردن به یک وکیل متخصص برای تنظیم این نوع قرارداد‌ها از این جهت است که وکیل با آگاهی به مقررات مذکور می‌تواند با استفاده از خیار تخلف شرط از میزان اختلافات کاهش دهد و در صورت عدم انجام تعهدات از طرف متعهد، اختیار فسخ معامله را برای موکل (متعهد له) منظور می‌کند و یا بر اساس ماده ۲۳۶ قانون مدنی، فسخ معامله را به صورت شرط نتیجه (انفساخ) در معامله قید و درج کند.
با توجه به نکات گفته شده وکیل دادگستری می‌تواند در قرارداد شرطی را جای دهد که هرگاه سازنده بنا به تعهدات قید شده در قرارداد عمل نکند و یا در زمان مقرر انجام ندهد، قرارداد خود به خود به شکل شرط نتیجه منفسخ شود. در این صورت، حتی نیاز به اعلام فسخ قرارداد از طرف مالک نخواهد بود و معامله به صرف تخلف از شرایط، منفسخ خواهد شد. در چنین شرایطی، دادخواست ابتدایی بر مبنای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به دادگاه تقدیم می‌شود.
بیشتر بخوانیم : مشارکت در بهسازی واحدهای اداری
کلام آخر
برخی از افراد گمان می‌کنند که تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، کار راحتی است و نیاز به وکیل گرفتن و یا مشاوره با وکیل دادگستری ندارد و مراجعه کردن به وکیل دادگستری، خرج اضافی می‌باشد. بیش تر مراجعین به دادگستری در مورد اختلافات قراردادی میان مالک و سازنده ( قرارداد‌های مشارکت در ساخت ) همان کسانی هستند که به این تصور اشتباه خود اصرار کرده و با خوش خیالی، قراردادی را تنظیم کرده‌اند که حالا سال‌ها است دوندگی می‌کنند تا به حق خود برسند.
بنابراین حضور وکیل مجرب و متخصص در زمینه دعاوی ملکی در زمان تنظیم قرارداد مشارکت موجب پیشگیری از مشکلات احتمالی در آینده خواهد شد و طرفین با خیالی راحت به شروع کار خواهند پرداخت.
بدون دیدگاه