اختلاف در مشارکت در ساخت با توجه به حجم بالای این نوع از قرارداد‌ها و پروژه‌ها در شرایط امروز کشور، یکی از شایع‌ترین موضوعات در حوزه دعاوی ملکی می‌باشد.
انواع اختلاف در مشارکت در ساخت
این اختلافات از نظر منشأ، شامل ۲ دسته می‌باشند :
- قراردادی
- غیر قراردادی
اختلافات قراردادی به ۲ دسته اختلاف در تفسیر قرارداد و اختلاف در اجرای قرارداد تقسیم خواهند شد و نوع دیگر آن یعنی اختلافات غیر قراردادی هم به ۳ دسته تقسیم می‌شوند، اختلافاتی که منشأ آن‌ها مالک یا سازنده یا ملک هستند.
اختلاف در تفسیر قرارداد عبارت‌های به کار رفته در قرارداد از نظر تفسیری شامل ۳ حالت می‌باشند :
- صراحت
- ظهور
- اجمال
صراحت: به معنای روشن و واضح بودن اراده مالک و سازنده می‌باشد.
ظهور: حالتی است که با مقداری تلاش، می‌توانیم از اراده مالک و سازنده مطلع شویم.
اجمال: حالتی را ایجاد خواهد کرد که شناسایی اراده مالک و سازنده با پیچیدگی‌هایی مواجه خواهد شد.
حال اگر متن قرارداد مشارکت در ساخت به حالت ظهور و یا اجمال باشد، نیازمند به تفسیر قرارداد خواهیم بود.
پیشنهاد مقاله : انواع قرارداد مشارکت در ساخت
اختلاف در اجرای قرارداد
تعهدات اشخاص در قرارداد‌های مشارکت در ساخت، به شکل تعهد به فعل می‌باشد. یعنی مثلا مالک، متعد می‌شود که وکالت کاری به سازنده اعطا کند. در این شرایط اختلافات طرفین قرارداد یا از تاخیر در اجرای تعهد و یا عدم اجرای تعهد ناشی می‌شود.
توجه : دقت داشته باشید که وکالت کاری حتما دارای زمانی مشخص باشد و بلاعزل نباشد.
اختلاف در مشارکت در ساخت با منشأ مالک
مهم‌ترین اختلافات عبارتند از :
- اهلیت نداشتن مالک
- از دست دادن اهلیت مالک بعد از انعقاد قرارداد
- ممنوع المعامله بودن مالک
- فسخ وکالت کاری به وسیله مالک
- تاخیر و یا عدم اجرای تعهد قراردادی
- انتقال قرارداد و یا ملک به شخص ثالث به وسیله مالک
بیشتر بخوانیم : نکات مهم که باید برای مشارکت در ساخت بدانید!
اختلاف در مشارکت در ساخت با منشأ سازنده
با توجه به اینکه اختلافات در این حوزه دامنه گسترده‌ای دارند، فقط به چند مورد از آن‌ها بسنده می‌کنیم :
- ناتوانی مالی سازنده
- ناتوانی فنی و اجرایی سازنده
- از کار افتادگی وی
- تاخیر و یا عدم اجرای تعهد
- تغییر نقشه‌های مورد توافق
- پایین بودن کیفیت تجهیزات و مصالح
- نواقص اجرایی
- تغییر در مشخصات اجرایی
- تخلف از مقررات
- رعایت نکردن ایمنی
- تامین نکردن متراژ مورد توافق
اختلاف در مشارکت در ساخت با منشأ ملک
این اختلافات عبارتند از :
- اوقافی بودن ملک
- وجود صاحب حق نسبت به ملک
- منابع طبیعی و یا موات بودن ملک
- کیفیت نامناسب خاک و زمین محل اجرای پروژه
- مطابقت نداشتن مساحت وضع موجود ملک با سند
- وجود اشتباهات ثبتی در اسناد ملک
- متعلق به دیگری بودن ملک و یا منافع آن
- در رهن بودن
- بدهی‌های سابق ملک
- بازداشت بودن ملک
- تداخل حدود ملک با ملک‌های مجاور آن
- قرار نداشتن ملک در موقعیت واقعی
- قرار داشتن ملک بر روی قنات
- قرار داشتن ملک در طرح‌های تملک دولت و یا شهرداری
بیشتر بدانیم : شرایط مشارکت در ساخت چیست؟ (بخش دوم)
اختلافات دیگری هم در این راستا ایجاد می‌شوند، مثل :
اختلاف مالک و سازنده در نوع مصالح و متریال و توافقات جدیدی که در قرارداد، پیش بینی نشده‌اند. برای مثال، قرار بر این بوده که مالک ۳۰ متر تجاری تحویل بگیرد، ولی مالک تخلف کرده و این ۳۰ متر را به ۷۰ متر تجاری تغییر داده است. در اینجا میان مالک و سازنده بر سر ۴۰ متر اضافی اختلاف ایجاد می‌شود.
پیشگیری از اختلاف در مشارکت در ساخت
همواره توصیه بر این است که مالک و سازنده اختلاف نظراتی که دارند را در ابتدای کار با هم در میان بگذارند تا در انتهای پروژه با مشکل رو به رو نشوند.
با این حال توصیه ما به شما این است برای به صفر رساندن درصد خطا، تلاش کنید از راهکار‌های زیر در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، استفاده کنید.
راهکار ۱ :
اگر مالک قصد مشارکت در ساخت را دارد، بهتر است سازنده‌ای مناسب انتخاب کند تا در روند کار با مشکل رو به رو نشود. در واقع مالک باید از اصالت و اعتبار سازنده مطمئن شود.
به عنوان مثال، اصالت یعنی اگر که شرکتی طرف قرارداد شما بود، اساس نامه را ملاحظه کنید تا اطمینان حاصل کنید نمایندگانی که قصد مشارکت با شما را دارند، از مقام و منصب لازم برای انجام اینکار برخوردار هستند.
توجه : در مثال بالا، مُهر شرکت مد نظر را پای قرارداد خود داشته باشید.
اعتبار سنجی به این معنا می‌باشد که مطمئن شویم سازنده در گذشته هم از این قبیل پروژه‌ها انجام داده است و در این موارد از تجربه و توانایی لازم برخوردار می‌باشد یا خیر.
راهکار ۲ :
در رابطه نسبت به جدول زمان بندی حساس باشید. چرا که در این صورت مالک و سازنده از حد و حدود خود مطلع هستند و می‌دانند در صورتی که کوتاهی کنند، ملزم به پرداخت کردن خسارت و وجه التزام خواهند بود.
مقاله بیشتر : شرایط ضمانت و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
راهکار ۳ :
توجه داشته باشید که قرارداد را حتما با نام “مشارکت در ساخت” منعقد کنید. نه نام‌های دیگر.
راهکار ۴ :
انتخاب کردن داور مسلط به مسائل حقوقی و فنی پروژه‌های مشارکت در ساخت. اکیداً پیشنهاد می‌کنیم در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، از حضور یک وکیل متخصص و با تجربه در زمینه دعاوی ملکی کمک بگیرید.
راهکار ۵ :
ممکن است که مالک به بعضی از مسائل واقف نباشد، از جمله نوع مصالح و متریال مورد نیاز. به همین دلیل پیشنهاد می‌شود که با توجه به پروژه، از ناظر کمک بگیرید.
راهکار ۶ :
در انتها ذکر این نکته دارای اهمیت است که اسناد مالکیت را به صورت دائم نزد سازنده قرار ندهید. در صورت انجام دادن این کار، پیشنهاد می‌شود که حتما از سازنده رسید دریافت کنید.
سخن پایانی
در این مطلب سعی شد تا ضمن معرفی ابعاد مختلف اختلاف در مشارکت در ساخت، با ارائه راهکار‌های جزئی، در راستای پیشگیری از مشکلات احتمالی گامی برداشته باشیم.
بدون دیدگاه