انواع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، بین سازنده و مالک یک زمین منعقد می‌شوند. در این نوع از قراردادها باید پیش از هر کاری، طرفین از نحوه تنظیم و مشخص کردن میزان سهم خود، آگاهی کامل را به دست آورند و سپس آن را در متن قرارداد خود مشخص سازند. قراردادهای مشارکت در ساخت را می‌توان به ۳ دسته کلی تقسیم کرد.
این نوع از قراردادها را می‌توان از نظر موضوع ساخت به انواع قرارداد مشارکت در ساخت بنا، قرارداد واگذاری زمین برای انبوه‌سازی، قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده‌سازی و قرارداد مشارکت پیمان و مدیریت، دسته‌بندی کرد. این قراردادها هم‌چنین از نظر متعاقدین به قراردادهای مشارکت در ساخت اشخاص حقیقی و اشخاص حقوقی که خود شامل اشخاص حقوقی خصوصی و عمومی هستند دسته‌بندی میشود
اشخاص حقوقی خصوصی در این نوع از قراردادها شامل شرکت‌های خصوصی، املاک وقفی و بانک هستند. اشخاص حقوقی عمومی نیز شامل دولت و شهرداری‌اند. قراردادهای مشارکت در ساخت را هم‌چنین می‌توان از نظر نحوه مشارکت طرفین قرارداد به انواع قرارداد مشارکت عادی، سهمی، تهاتری، تعویضی و تکمیلی دسته‌بندی کرد.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت از نظر موضوع ساخت و ساز
قرارداد مشارکت در ساخت بنا
این نوع از قراردادها به طور کلی به منظور ساخت و ساز یک بنا به صورت ساختمان تکی و یا انبوه و در قالب مجتمع‌سازی منعقد می‌گردند. طرفین این نوع از قرارداد مشارکت، می‌توانند اشخاص حقیقی و یا حقوقی باشند.
قرارداد واگذاری زمین برای انبوه‌سازی
این نوع از قراردادها بیشتر از طرف دولت انجام می‌گیرد و هدف آن، اسکان دادن به افراد جامعه است. به طور معمول دولت در این شیوه، با اشخاصی که دارای سرمایه و یا صاحب فن هستند، قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می‌کند و زمین‌هایی را به آنان واگذار می‌نماید تا ساخت و ساز انبوه انجام شود.
پیشنهاد مقاله : شرایط مشارکت در ساخت چیست؟ (بخش دوم)
قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده‌سازی
این نوع از قرارداد در بیشتر موارد برای تعیین معابر، خیابان‌کشی و به صورت کاملاً مستقل از سوی دولت و یا شهرداری انجام می‌گیرد. هدف اصلی از این قرارداد، آماده‌سازی زمین برای ساخت و ساز و به عبارت دیگر مقدمه‌ای برای اجرای عملیات ساخت و ساز است.
قرارداد مشارکت پیمان و مدیریت
در انواع مشارکت در ساخت پیمان-مدیریت، سازنده تنها مدیریت اجرایی کار را برعهده دارد و شخص مالک زمین، باید هزینه‌ها و دستمزدها و مصالح مورد نیاز را، علاوه بر زمین، تامین نماید. در این نوع از قرارداد مشارکت در ساخت، شرکت سازنده درصدی از پروژه را به عنوان حق‌الزحمه دریافت می‌کند و درصدی از کل هزینه‌های اجرا و دستمزدها نیز به مدیریت و پیمان تعلق خواهد داشت.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت از نظر متعاقدین (منعقد کنندگان قرارداد)
انواع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز از نظر متعاقدین، توسط اشخاص حقیقی و حقوقی منعقد می‌گردد. اشخاص حقوقی طرف این نوع از قرارداد ممکن است اشخاص حقوقی خصوصی و یا عمومی باشند.
قرارداد مشارکت در ساخت اشخاص حقیقی
در این نوع از قرارداد، اشخاصی که صاحب زمین هستند بنا به دلایل متعدد از قبیل نفع و سود شخصی و به دلیل نداشتن سرمایه مورد نیاز و کافی برای ساخت و ساز، به مشارکت در ساخت با دیگر افراد که دارای سرمایه کافی و دانش و فن مورد نیاز هستند اقدام می‌نمایند. در این شیوه از قرارداد، طرفین معامله می‌توانند اشخاص حقیقی باشند.
قرارداد مشارکت در ساخت اشخاص حقوقی
این نوع از قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز خود، به چند نوع تقسیم می‌شوند.
قرارداد مشارکت در ساخت اشخاص حقوقی حقوق خصوصی (شرکت‌های خصوصی)
در حال حاضر بعضی از شرکت‌ها برای مشارکت در زمینه ساخت و ساز به عنوان شریک، در انواع قرارداد مشارکت در ساخت وارد می‌شوند و یا به عنوان پیمانکار ساخت و ساز یک پروژه را به‌عهده می‌گیرند تا به سود مورد نظر خود دست پیدا کنند.
بیشتر بخوانیم : تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت اشخاص حقوقی حقوق خصوصی (املاک وقف شده)
املاک وقف شده به املاکی گفته میشود که از جریان معامله خارج هستند. این املاک به هدف خیر اختصاص پیدا کرده‌اند و دارای شخصیت حقوقی هستند. سازمان اوقاف و امور خیریه، نمایندگی املاک وقف شده را به‌عهده دارد و می‌تواند اعمال حقوقی لازم را انجام دهد.
در بسیاری از موارد، زمینی که قرار است بر روی آن ساخت و ساز انجام شود ملک وقفی است. برای انجام هر گونه احیا، بازسازی و عمران زمین‌های وقف شده در کشور، مؤسسه صندوق عمران موقوفات، می‌تواند قرارداد مشارکت در ساخت با سازنده را به عنوان شریک منعقد سازد.
قرارداد مشارکت در ساخت اشخاص حقوقی حقوق خصوصی (بانک)
یکی دیگر از انواع قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد با بانک به ویژه بانک مسکن است. در این شیوه، بانک، قرارداد مشارکت مدنی و یا واقعی خود را تنظیم می‌نماید و تسهیلاتی را برای ساخت و ساز اعطاء می‌نماید و سپس در ازای تسهیلات داده شده، سهم‌الشرکه برای خود، تعیین می‌کند. در این شیوه بانک به مالک، زمین و تسهیلات مورد نیاز را ارائه می‌دهد تا او ساخت و ساز را انجام دهد.
لازم به ذکر است که قرارداد مشارکت در ساخت بانک برای احداث واحدهای مسکونی، خود دارای ۳ نوع است. در زمین ملکی، این قرارداد میان مالک زمین و بانک منعقد می‌گردد و در زمین واگذاری، میان شریک، واگذارکننده و بانک صورت می‌گیرد و در زمین استیجاری و موقوفه، بین شریک که مستأجر عرصه است با مجوز و موافقت سازمان موقوفه و بانک انجام می‌پذیرد.
بیشتر بدانیم : نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت
در این شکل از قرارداد، بانک بخشی از سرمایه ساخت و ساز را تامین می‌کند و در ازای آن، سهم‌الشرکه دریافت می‌نماید. سهم‌الشرکه بانک در این صورت بر اساس نظریه ارزیاب بانک و نسبت به سهم این نهاد در زمان انعقاد قرارداد تعیین خواهد شد.
تمامی زمین و ساخت و سازها تا زمانی که تعهدات انجام پذیرد، در رهن بانک خواهند بود. پس از تمام شدن این پروژه‌ها، بانک می‌تواند سهم خود را به شریک واگذار کند. در صورتی که مالک، نتواند طلب بانک را تسویه کند، بانک می‌تواند ملک را به فروش برساند و طلب خود را دریافت نماید.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت اشخاص حقوقی حقوق عمومی
مشارکت در ساخت اشخاص حقوقی حقوق عمومی (دولت، سازمان مسکن و شهرسازی)
این نوع از قراردادها در چند مرحله صورت می‌پذیرند. در ابتدا سازمان مسکن و شهرسازی، زمینی را برای ساخت و ساز مشخص می‌کند. در صورتی که مدیریت املاک سازمان، زمین مورد نظر را بدون معارض معرفی نماید، برای تعیین شریک اقدام به انتشار آگهی می‌کند تا متقاضی مشارکت در ساخت، قیمت زمین، ساخت، توان فنی و سرمایه خود را اعلام نماید. پس از آن شخص و یا شرکتی که بالاترین درصد سهم را برای سازمان پیشنهاد کند طرف قرارداد و شریک در ساخت و ساز خواهد بود و قراردادی فیمابین منعقد خواهد گشت.
مشارکت در ساخت اشخاص حقوقی حقوق عمومی (شهرداری)
در حالت کلی می‌توان گفت انواع قرارداد مشارکت در ساخت که از طرف شهرداری منعقد می‌گردد به دنبال انجام وظایف این نهاد است. این پروژه‌ها به طور کلی شامل مواردی از قبیل پارکینگ‌های عمومی، پروژه‌های شهری شهرداری، پروژه‌های مربوط به گردشگری و تفریحی و… هستند.
پیشنهاد مقاله : اختلاف در مشارکت در ساخت
در حالت معمول، شهرداری برای اجرای این پروژه‌ها یک آگهی مناقصه را در روزنامه‌ها منتشر خواهد کرد. پس از آن با شرکتی که بیشترین میزان سهم را به شهرداری پیشنهاد دهد قرارداد مشارکت در ساخت منعقد خواهد ساخت. برای این نوع از قرارداد لازم است شریک توان نقدی لازم برای تامین حداقل ۳۰ درصد از هزینه کل پروژه را داشته باشد.
در این قراردادها علاوه بر زمین، هزینه مجوزها نیز آورده شهرداری به حساب می‌آید و عقد قرارداد و هم‌چنین تعیین میزان سهم قراردادهای مشارکتی بر عهده‌ی سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری است.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت از نظر نحوه مشارکت طرفین
قرارداد مشارکت در ساخت عادی
در این نوع از قرارداد، سهم هر کدام از طرفین بر اساس میزان آورده آن‌ها به میزان درصد مشخصی از کل سهام تعیین میشود.
قرارداد مشارکت در ساخت سهامی
در این نوع از قرارداد، شرکت سازنده در ابتدا بخشی از ملک را از تعدادی از مالکین خریداری می‌کند. سپس با مالکینی که ملک خود را به فروش نرسانده‌اند، به صورت مشارکتی و سهمی به احداث بنا اقدام می‌نماید.
بیشتر بخوانیم : نکات طلایی درباره قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت تعویضی
در این نوع قرارداد، مالک و یا سازنده، بخشی از سهم خود در ملک دیگری را با بخشی از ملک مورد مشارکت، تعویض می‌کند و برای ساخت و ساز در آن، قرارداد امضاء می‌نماید.
قرارداد مشارکت در ساخت تکمیلی
برخی از پروژه‌های ساخت و ساز توسط سازنده اولیه، تکمیل نمی‌شوند و برای ادامه به یک سازنده دیگر واگذار می‌گردند. در این صورت این نوع قرارداد منعقد می‌گردد.
قرارداد مشارکت در ساخت تهاتری
در این نوع قرارداد، هزینه‌های ساخت و ساز توسط سازنده تامین میشود و در ازای آن، بخشی از سهم ملک به سازنده واگذار می‌گردد.
بدون دیدگاه