شراکت ساختمانی یه جور معامله باحاله که توش شما یه زمین دارید و یه سازنده باحال یه بنا تو زمین شما می‌سازه. بعدش شما و سازنده، سهم خودتون رو از واحدهای ساخته شده برمی‌دارید. حالا یه عالمه قانون هست که باید تو این معامله رعایت بشه تا خدایی نکرده مشکلی پیش نیاد. تو این مقاله می‌خوایم یه عالمه از این قوانین رو به زبان ساده بهتون بگیم.
اولین قانون مهم اینه که یه قرارداد محکم ببندید. تو این قرارداد باید همه چی مشخص باشه، از سهم شما و سازنده گرفته تا زمان ساخت و ساز و جریمه‌ها. یه وکیل خوب پیدا کنید که یه قرارداد درست و حسابی براتون بنویسه.
پیشنهاد مقاله : بررسی دقیق مفاد قرارداد مشارکت در ساخت
دومین قانون مهم اینه که یه سازنده کاربلد پیدا کنید. دنبال یه سازنده‌ای باشین که قبلا سابقه کار خوب داشته باشه و بتونه یه خونه خوشگل و باکیفیت بسازه.
سومین قانون مهم اینه که حواستون به کار سازنده باشه. هر چند وقت یه بار یه سر به پروژه بزنین تا مطمئن بشین همه چی طبق برنامه پیش میره.
حالا یه عالمه قانون دیگه هم هست که باید بدونید:
قانون مدنی: تو فصل ششم از قانون مدنی یه عالمه چیز در مورد اموال و حقوق ارتفاقی نوشته شده که شامل شراکت ساختمانی هم میشه.
قانون روابط موجر و مستاجر: اگه تو قرارداد شراکت ساختمانی، یه واحد به عنوان سهم شما در نظر گرفته بشه، رابطه حقوقی بین شما و سازنده مشمول قانون روابط موجر و مستاجر میشه.
سایر قوانین و مقررات: یه عالمه قانون و مقررات دیگه هم هست که بر شراکت ساختمانی اثرگذار هست، مثل قوانین مربوط به تراکم ساختمانی، پروانه ساخت و قوانین مالیاتی.
بیشتر بدانیم : نگاهی به قراردادهای مشارکت در ساخت از زوایای مختلف
یه عالمه نکته هم هست که باید یادتون باشه:
قبل از شروع کار، یه عالمه تحقیق کنین. در مورد قیمت زمین تو منطقه‌تون، قیمت ساخت و ساز، سازنده‌های خوب و این چیزا تحقیق کنین.
از مشاوران ابنیه سازان آدینه مشورت بگیرین. یه مشاور یا یه وکیل میتونه به شما کمک کنه که یه معامله امن و پرسود داشته باشین.
چشمتون رو کار سازنده بذارین. حواستون به کار سازنده باشه و هر چند وقت یه بار یه سر به پروژه بزنین تا مطمئن بشین همه چی طبق برنامه پیش میره.
یه ذره هم عجله نکنین. شراکت ساختمانی یه کار مهمه و نباید عجله کرد. قبل از هر اقدامی، همه چی رو با دقت بررسی کنین و بعد تصمیم بگیرین.
بلاعوض و نحوه محاسبه آن
هر قراردادی باید با توجه به قوانین از پیش تعیین شده و یا قوانینی که با توجه به شرایط پروژه تعیین میشه، بسته بشه.
قرارداد مشارکت در ساخت هم از این قاعده مسثثنی نیست و از یه سری قوانین خاص پیروی میکنه.
اولین و مهم‌ترین نکته‌ای که در این قرارداد عنوان میشه، مابه التفاوت بین آورده مالک و مجریه؛ که در چنین شرایطی ما با مفهوم و واژه “بلاعوض” مواجه میشیم.
تعریف بلاعوض
ممکنه با مطالعه مطالب بالا این سوال براتون پیش اومده باشه که اگه آورده مالک و مجری، یکسان نباشه، اونوقت تکلیف چیه؟
خب در چنین شرایطی اختلاف آورده به وجود میاد که به این اختلاف آورده، بلاعوض میگن.
درواقع بلاعوض مبلغیه که باید برای بالانس کردن آورده مالک و سازنده پرداخت بشه.
اما نکته خیلی مهمی که در این جا وجود داره اینه که معمولا در بالای 80 درصد و یا گاهی 90 درصد قرارداد‌ها و پروژه‌ها، بلاعوض از سمت مالک پرداخت نمیشه؛ بلکه سازنده اون رو پرداخت میکنه.
درواقع اگه آورده مالک، از سرمایه و بودجه‌ای که سازنده برای ملک صرف کرده کم‌تر باشه، 80 الی 90 درصد مواقع مالک این بلاعوض رو پرداخت نمیکنه.
البته در مواردی بوده که در قرارداد مشارکت در ساخت، مشخص شده که مالک باید بلاعوض رو بپردازه؛ که این بیشتر به نحوه توافق بین مالک و سازنده ارتباط داره.
اما زمانی که آورده مالک بیشتر از سازنده باشه، در این صورت سازنده موظف به پرداخت بلاعوضه.
بیشتر بخوانیم : تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
نحوه پرداخت بلاعوض
بعد از این که اختلاف آورده محاسبه میشه، بلاعوض با توجه به توافق‌های بین طرفین، پرداخت میشه.
گاهی مالک میخواد که مبلغ مشخص شده به عنوان بلاعوض، پرداخت بشه.
اما در بعضی مواقع هم توافق میشه که بلاعوض با اجرا کردن مشاعات مورد نظر مالک در ساختمان پرداخت بشه.
حالا اگه این اختلاف آورده خیلی زیاد باشه و مشاعاتی که برای مالک اجرا میشه، باز هم نتونه اختلاف آورده رو بالانس کنه؛ در چنین شرایطی علاوه‌بر اجرای مشاعات موردنظر مالک، مبلغ باقی مانده هم محاسبه و پرداخت میشه.
یکی دیگه از روش‌های پرداخت بلاعوض که معمولا به کار گرفته میشه، تغییر سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکته.
درواقع در این روش هیچ پولی رد و بدل نمیشه؛ بلکه با توجه به میزان اختلاف آورده، سهم مالک و سازنده در قرارداد تغییر پیدا میکنه.
عوامل تاثیرگذار بر مبلغ بلاعوض
افرادی که اطلاعات چندانی در زمینه مشارکت در ساخت ندارن، احتمالا به دنبال این باشن که چه عوامل دیگه‌ای میتونه در مبلغ بلاعوض تاثیر بذاره و اون رو تغییر بده.
به عنوان مثال گاهی تصور میکنن میزان تعهد و تخصص سازنده باعث تغییر مبلغ بلاعوض میشه؛ و یا چون مالک اولین شخصیه که آورده خودش که همون زمنیش هست رو در اختیار سازنده قرار میده، بنابراین مبلغ بلاعوض به نفعش تغییر پیدا میکنه.
اما بهتره بدونید هیچکدوم از این ها در تعیین بلاعوض موثر نیست و بلاعوض فقط و فقط با آورده طرفین قرارداد محاسبه میشه.
درواقع تنها عامل موثر در بلاعوض، آورده مالی سازنده و مالکه. که اختلاف این دو محاسبه میشه؛ و همونطور که در بالا اشاره شد در 90 درصد موارد، فقط سازنده بلاعوض رو به مالک پرداخت میکنه.
نحوه محاسبه بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت
محاسبه بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت با دو روش امکان پذیره:
1. محاسبه بلاعوض بر اساس عرف
در این روش مبلغی برای هر متر مربع از مساحت زمین مشخص میشه.
لازم به ذکره که این مبلغ با توجه به منطقه‌ای که زمین در اون قرار داره تعیین میشه. درواقع این مبلغ با توجه به ارزش ریالی مسکن در اون منطقه در نظر گرفته میشه.
بنابراین بهتره بدونید که مبلغ بلاعوض برای هر متر مربع مسکن در مناطق پایین تهران، با مبلغ بلاعوض برای هر متر مربع مسکن در مناطق بالاتر تهران کاملا متفاوته.
پیشنهاد مقاله : مشارکت در ساخت در شمال تهران
2. به دست آوردن بلاعوض از طریق محاسبات
در روش دوم، به این صورته که آورده سازنده و مالک محاسبه شده؛ و در آخر مبلغی به عنوان اختلاف آورده تعیین میشه که سازنده موظف به پرداخت اونه.
در ادامه فرمول محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت رو با هم بررسی میکنیم:
مبلغ بلاعوض = M-A(M+N)
در این فرمول:
M: ارزش زمین
A: سهم مالک از سازه جدید به درصد
N: هزینه ساخت
پس درواقع فرمول محاسبه بلاعوض به صورت زیر خواهد بود:
(هزینه ساخت + ارزش زمین) * سهم مالک از سازه جدید به درصد – ارزش زمین = مبلغ بلاعوض
برای درک بهتر به مثالی که در ادامه براتون میاریم دقت کنید:
مثال 1:
اگه ارزش زمین مالک 12 میلیارد تومان باشه و هزینه و بودجه مورد نیاز برای ساختش 6 میلیارد تومان باشه. سهم مالک از سازه جدید هم 60 درصد باشه؛ بلاعوض به صورت زیر محاسبه میشه.
داده‌های مسئله رو ابتدا مینویسیم که بهتر درک کنید:
M = 12
A = 60%
N = 6
بعدش داخل فرمولی که در بالا بهتون آموزش دادیم قرارشون میدیم:
مبلغ بلاعوض = 12 – 0.6 * (12 + 6)
با توجه به این مثال مبلغ بلاعوض برابره با:
1.2 میلیارد تومان
بیشتر بخوانیم : نکات طلایی درباره قرارداد مشارکت در ساخت
مثال 2:
در این مثال ارزش زمین رو 20 میلیارد تومان در نظر میگیریم و هزینه ساخت رو هم 12 میلیارد. حالا این جا سهم مالک از سازه جدید رو 50 درصد در نظر میگیریم. بلاعوض در این جا چقدر میشه؟
باز هم طبق معمول اطلاعات مسئله رو مینویسم و بعدش داخل فرمول جا گذاری و محاسبه میکنیم:
مبلغ بلاعوض = M-A(M+N)
M = 20
A = 50%
N = 12
حالا اگه مقادیر بالا رو در فرمول زیر جا گذاری کنیم:
مبلغ بلاعوض = 20 – 0.5 * (20 + 12)
مبلغ بلاعوض برابره با:
4 میلیارد تومان
نکته مهم: درسته که مبلغ بلاعوض در مشارکت در ساخت، در هر دو روش (عرفی و محاسبات) نزدیک به هم میشه؛ اما در روش محاسبات، عدد خیلی دقیق‌تر و قابل اعتماد‌تره.
بنابراین معمولا از روش محاسبات برای تعیین و محاسبه بلاعوض استفاده میشه.
بدون دیدگاه