نحوه تقسیم واحد‌ها در مشارکت در ساخت از موضوعات بسیار مهمی به حساب می‌آید که هر دو طرف این قرارداد یعنی مالک و سازنده باید در زمان تنظیم کردن و امضا شدن قرارداد مشارکت به آن توجه ویژه‌ای داشته باشند.
هر چند دو طرف قرارداد مشارکت با یکدیگر در پروژه شریک هستند اما لازم می‌باشد که قبل از شروع و اجرای عملیات ساخت و ساز بنا بر روی زمین متعلق به مالک، دو طرف قرارداد و یا وکلای آن‌ها در زمان نوشتن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت میزان سهم الشرکه و همچنین محل وقوع دقیق واحد‌های خود را اعم از واحد‌های مسکونی، تجاری و اداری در متن قرارداد مشارکت مشخص کنند.
نحوه تقسیم واحد‌ها در مشارکت در ساخت چگونه است ؟
برای مثال امکان دارد که سهم الشرکه طرفین همان گونه که در بیش تر قرارداد‌های مشارکت مرسوم است به صورت پنجاه به پنجاه مساوی باشد.
یعنی پنجاه درصد سهم سازنده و پنجاه درصد سهم مالک و یا گاهی با توجه به ارزش زمین و یا موقعیت خوب آن به صورت ۶۰ به ۴۰ تقسیم خواهد شد و یا امکان دارد ۶۳ به ۳۷ باشد و نسبت‌های مختلف دیگری که همه آن‌ها منوط به توافق طرفین می‌باشد و هیچ محدودیت قانونی در این خصوص وجود ندارد.
پیشنهاد مقاله : شرایط مشارکت در ساخت چیست؟ (بخش اول)
پس اگر در نحوه تقسیم واحد‌ها در مشارکت در ساخت به این صورت تقسیم بندی را در رابطه با سهم الشرکه سازنده و مالک مشاهده کردید به منزله تقسیم کردن واحد‌ها نیست بلکه این تقسیم بندی صرفا میزان سهم مشاعی دو طرف قرارداد را در کل پروژه مشخص می‌کند، بدون اینکه واحد‌ها بین مالک و سازنده تقسیم شده باشند.
نحوه تقسیم واحد‌ها در مشارکت در ساخت به صورت کاملا دقیق
نحوه تقسیم واحد‌ها در مشارکت در ساخت به صورت درصدی هر چند لازم است ولی کافی نیست و لازم می‌باشد که طرفین قرارداد در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باز هم جلو تر رفته و به صورت کاملا شفاف علاوه بر تعیین سهم الشرکه، واحد‌های مسکونی و تجاری را با توجه به میزان مشارکت و سرمایه و آورده میان خود تقسیم بندی کنند.
همچنین طبقات و واحد‌های ساخته شده در آینده در محل پروژه را از هر نظر اعم از شرقی و غربی و شمالی و یا جنوبی بودن میان خود تقسیم کنند و در متن قرارداد به صورت کاملا دقیق و به صراحت با نام دو طرف درج کنند و تمامی صفحات قرارداد توسط مالک و سازنده امضا شود به ویژه صفحه‌ای که تقسیم واحد‌ها در آن نوشته شده است.
بیشتر بخوانیم : نکات مهم که باید برای مشارکت در ساخت بدانید!
پس تمامی مشخصات واحد‌های مسکونی و تجاری و اداری باید به صورت کاملا دقیق و واضح مشخص شوند و حتی می‌توانید که در این قسمت قید کنید، اگر بعد از احداث بنا متراژ واحد‌های اختصاصی یکی از دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت بیش تر و یا کم تر از طرف دیگر شد، ملاک تقسیم واحد‌ها و سهم الشرکه آن‌ها طبق صورت مجلس تفکیکی لحاظ خواهد شد.
اگر به هر یک از طرفین سهم بیش‌تری از به نسبت کل طبقات رسیده باشد، در این شرایط طبق شرط بالا باید به قیمت روز به نسبت اضافه متراژی که در مقایسه با سهم الشرکه مشخص شده در واحد‌های او ایجاد شده است به قیمت روز ملک به طرف دیگر پرداخت شود تا باعث جبران کسری متراژی باشد که در ملک طرف دیگر وارد شده است.
واحد‌های مشاع در نحوه تقسیم واحد‌ها در مشارکت در ساخت
گاهی اوقات امکان دارد که یک واحدی قابلیت تقسیم شدن نداشته باشد که در این موارد دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت میتوانند از قبل و یا در مورد آن تصمیم گیری کنند که به یکی از دو طرف قرارداد انتقال دهند و یا امکان دارد که به عنوان یک واحد مشاع هر قرارداد تعریف شود که در این شرایط با به اتمام رسیدن احداث بنا میتوانند آن را به فروش برسانند و وجه معامله را میان خود تقسیم کنند.
یکی از مزایای تقسیم و تعیین واحد‌ها در قرارداد‌های مشارکت در ساخت این می‌باشد که اگر در قرارداد اجازه فروش و یا پیش فروش به هر یک از دو طرف داده شده باشد، به آسانی و بدون اینکه مورد اتهام فروش و انتقال مال غیر از طرف شریک دیگر قرار بگیرند، سهم الشرکه خود را به هر کسی که بخواهند منتقل کنند.
بیشتر بدانیم : مشارکت در ساخت چیست؟
همچنین در زمانی که به دادگاه مراجعه کنند به واسطه اختلافی که دارند اگر بخواهند که طرف مقابل یعنی سازنده را الزام به تحویل واحد‌های سهم خود کنند، اگر در قرارداد مشارکت واحد‌ها مشخص شده باشد، این دعوای به نتایج خوبی خواهد رسید و برای دادگاه واضح و روشن می‌باشد که کدام یک از واحد‌ها را سازنده باید به شما تحویل بدهد. ولی اگر تنها به صورت سهم الشرکه و درصدی این کار صورت بگیرد امکان تحویل واحد‌ها به صورت خاص و منحصر به شما وجود نخواهد داشت.
تقسیم نامه رسمی چیست ؟
معمولا هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت همانطور که قبلا هم اشاره شد طرفین واحد‌ها را میان خود تقسیم می‌کنند که این اقدام به منزله تنظیم تقسیم نامه عادی می‌باشد. تقسیم نامه‌های عادی در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت دارای اعتبار نیستند و بر مبنای آن نمی‌توان اقدام به صدور سند تک برگی کرد.
به همین دلیل طبق ماده ۴۷ قانون ثبت تمامی معاملات ملکی باید به صورت رسمی صورت بگیرند مگر در مواردی که سابقه ثبت رسمی وجود نداشته باشد و یا در مناطقی که ثبت رسمی اجباری نشده است، نیازی به تنظیم کردن سند رسمی نیست.
در نقاطی که ثبت ملک رسمی می‌باشد مثل تهران یا اصفهان یا … تمامی نقل و انتقالات و از جمله تنظیم تقسیم‌نامه باید به صورت رسمی صورت بگیرد.
پیشنهاد مقاله : شرایط ضمانت و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد‌های مشارکت در ساخت پیرو تنظیم تقسیم نامه عادی و بعد از احداث بنا و تحویل واحد‌ها سازنده با وکالت کاری که از مالک و یا مالکین دارد می‌تواند نسبت به تقسیم واحد‌ها اقدام کند. هنگام تنظیم تقسیم‌نامه بعد از اخذ صورت مجلس تفکیکی است. لذا تقسیم‌نامه باید منطبق با صورت مجلس تفکیکی تنظیم شود.
اگر میان مالک و سازنده اختلاف ملکی ایجاد شود و مالک وکالت کاری را فسخ کند، در این شرایط سازنده نمی‌تواند تقسیم‌نامه واحد‌ها را اخذ کند. در صورت همکاری نکردن مالک و یا مالکین، سازنده می‌تواند بر علیه مالک اقامه دعوا به خواسته الزام به تنظیم تقسیم‌نامه طرح کند که در این صورت دادگاه بعد از رسیدگی و احراز حقانیت سازنده، ختم رسیدگی را اعلام می‌کند و مالک را محکوم به تنظیم تقسیم‌نامه که جزء تعهدات او در قرارداد بوده است، ملزم خواهد کرد.
اگر همچنان مالک همکاری نکند، نماینده دادگاه در دفتر خانه اسناد رسمی حاضر می‌شود و مطابق تقسیم‌نامه عادی در قرارداد مشارکت واحد‌ها بین دو طرف به صورت رسمی تقسیم خواهد شد.
سخن آخر
در این مقاله نحوه تقسیم واحد‌ها در مشارکت در ساخت را به طور واضح و کلی بیان کردیم. امیدواریم که این مطلب برای شما موثر و مفید باشد.
بدون دیدگاه