مشارکت در ساخت و ساز (شرایط و چگونگی آن) بخش دوم

در بخش اول مقاله توضیح دادیم که مشارکت در ساخت در واقع نوعی قرارداد است که در حوزه پیمانکاری و ساخت و ساز منعقد می شود. این قرارداد در مورد کلیه پروژه های تجاری، مسکونی و… قابل اجرا است. اکنون که با تعریف مشارکت ساخت آشنا شدید باید به نکته ای مهم توجه داشته باشید. به این صورت که قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز جزو مهم ترین قراردادها به حساب می آیند؛ چرا که مستقیماً بر مال و دارایی طرفین قرارداد اثر می گذارند. به همین دلیل قوانین مشارکت در ساخت فراوانی نیز وضع شده است. نحوه مشارکت در ساخت و ساز به این صورت است که مالک یک قطعه زمین یا ساختمان قصد احداث واحدهایی مسکونی یا تجاری را دارد. منتها برای پیاده سازی ایده اش پول و سرمایه کافی را در اختیار ندارد. در چنین شرایطی قرارداد مشارکت ساخت  و ساز به یاری مالک می آید. زیرا بر اساس این قرارداد مالک زمین در اجرای پروژه ساخت و ساز خود از خدمات، امکانات و سرمایه پیمانکار بهره مند خواهد شد. ناگفته نماند بر اساس قرارداد منعقد شده بخش یا درصدی از پروژه به طرف سازنده تعلق خواهد گرفت. به این ترتیب تقسیم هزینه میان مالک و سازنده صورت می گیرد. در ادامه شما را با شرایط مشارکت در ساخت و انواع  مشارکت نیز آشنا خواهیم کرد.

مشاهده بخش اول مقاله: مشارکت در ساخت و ساز (شرایط و چگونگی آن)

قوانين مشاركت در ساخت ساختمان

قراردادهای مشارکتی نوعی قرارداد حقوقی با اثرات قانونی است؛ بنابراین در انعقاد آنها باید به برخی از قوانین موضوعه توجه شود. در مجموع این قوانین خاص را قوانین مشارکت می نامند. از جمله مهم ترین قوانینی که بر قراردادهای مشارکت در ساخت اثر می گذارند به شرح زیر است:

• قوانین شهرداری
• قوانین ثبتی و تفکیک و افراز سند
• قوانین مهندسی و مقررات ملی ساختمان
• قوانین بیمه
• قانون کار
• سایر قوانین مدنی و جزایی

بد نیست بدانید در میان انواع قانون مشارکت در ساخت آپارتمان که نام بردیم؛ یک قانون بیشترین تاثیر را بر قراردادهای مشارکتی می گذارد و آن هم چیزی نیست جز قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان.

لازم به تذکر است پروژه های مشارکتی باید با یک قرارداد محکم، شفاف و صد البته قانونی انجام گیرد. ناآگاهی نسبت به قوانین مشارکت در ساخت ساختمان تبعات ناگواری به همراه خواهد داشت. از جمله آن می توان به زندان، ورشکستگی، بی خانمانی و… اشاره کرد. به صراحت می توان گفت که مشارکت در ساخت و ساز جزو پیچیده ترین قراردادهای شراکتی است. به طوری که بیشترین دعاوی طرح شده در دادگستری به دلیل اختلافات ناشی از همین قراردادها می باشد.

با این تفاسیر قرارداد مشارکت باید در نهایت دقت تنظیم شود. به نحوی که کلیه حقوق و تعهدات طرفین در آن پیش بینی گردد. به اضافه این که قوانین و مقررات مختلف با یکدیگر ترکیب شده و در قرارداد منعکس شود.

برای استعلام تعرفه و مشاوره رایگان تماس بگیرید

09125282353

021-44033056

021-44034351

021-44033799

021-44022408

مشاهده اطلاعات کامل تماس با شرکت ابنیه سازان آدینه

راهنمای تنظیم قرارداد مشارکت

چنانچه قصد انعقاد یک قرارداد مشارکتی را دارید توصیه می کنیم طبق روال زیر پیش بروید:

• تنظیم چنین قرارداد مهمی حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی یا وکالت انجام گیرد. زیرا به این ترتیب در صورت بروز هر گونه مشکل احتمالی یک ضمانت اجرایی قوی و معتبر در اختیار خواهید داشت.
• کلیه حقوق و تعهدات هر یک از طرفین قرارداد را به صورت کامل و شفاف در قرارداد درج کنید.
• میزان سهم هر یک از طرفین مالک و سازنده جهت مشارکت ، شفاف و واضح بیان شود.
• شروطی را تحت عنوان شرط ضمن عقد در قرارداد بیاورید. منظور شروطی است که موجب محکم تر شدن ضمانت اجرایی برای انجام تعهدات طرفین می شود.

شرایط ساخت و ساز مشارکتی

مشارکت در ساخت نوعی قرارداد است که میان مالک یک ساختمان فرسوده یا زمینی بلااستفاده و فرد سازنده منعقد می شود. در چنین قراردادی ساختمان کهنه یا قطعه زمین در حکم سرمایه و آورده مالک است. از آن سو سازنده یا پیمانکار نیز هزینه های ساخت و ساز را عهده دار می شود. در نهایت نیز توافق به ساخت ساختمانی با تعداد واحد معلوم و ویژگی های مشخص می نمایند.

سهم هر یک از طرفین، زمان تحویل، مالکیت پارکینگ، انباری، حق فسخ، ضمانت اجرایی، شروط ضمن عقد و… همگی بر اساس توافق طرفین تعیین و در قرارداد قید می گردد. به این ترتیب مالک به خانه نوساز و ایده آل خود خواهد رسید و سازنده نیز سود قابل توجهی دریافت می کند. در ظاهر به نظر می آید که انعقاد چنین قراردادی بسیار آسان است. در حالی که در عمل باید این قرارداد را با دقتی ویژه تنظیم نمایید. به خصوص که اجرای این قرارداد به قوانین خاصی نیاز دارد.

مقالات بیشتر: بررسی دقیق مفاد قرارداد مشارکت در ساخت

در صورت کوچک ترین خطا و غفلت نسبت به این قوانین نیز ممکن است دچار ضرر و زیان های مالی فراوانی شوید. البته معمولاً این مشکلات گریبان مالک را می گیرد. با این حساب پیشنهاد می کنیم تنظیم قرارداد مشارکت را در حضور افراد خبره ای همچون وکلا یا در دفاتر اسناد رسمی انجام دهید. به این ترتیب کلیه شرایط مشارکت در ساخت نیز به طور دقیق اجرایی می گردد.

در مجموع بهتر است کلیه مراحل ارزش گذاری ملک یا زمین را به کارشناسان رسمی و خبره واگذار نمایید. به اضافه این که قیمت در بازار مسکن با نوسانات شدیدی روبرو است. همین موضوع ممکن است توافقات صورت گرفته درباره قدر السهم طرفین را دستخوش تغییراتی کند. به طوری که متفاوت با درصدهای بیان شده در این مطلب باشد.

بنابراین در هنگام انعقاد چنین قراردادی حسابی حواستان را جمع کرده و آگاهانه پیش بروید. مهم تر از همه این که کلیه مفاد و بندهای قرارداد را به خوبی خوانده و پس از درک کامل اقدام به امضای قرارداد نمایید.

تاخیر در انجام تعهدات

یکی از مهمترین موضوعات در زمینه شراکت جهت ساخت و ساز ، توجه به انجام تعهدات و وظایف طرفین می باشد. در صورت کوتاهی و تاخیر در انجام ، موضوع پرداخت جریمه و دیرکرد ایجاد خواهد شد. طرفین در این قرارداد موظف هستند تا بصورت جامع و کامل به تعهدات خود پایبند باشند. در صورت کوتاهی و تاخیر در انجام تعهدات می بایست مبلغی را به عنوان جریمه دیر کرد به طرف مقابل پرداخت کرد. این جریمه ممکن است به شکل دیر کرد روزانه یا ماهانه محاسبه شود.

سازنده جهت مشارکت

سازنده برای مشارکت ممکن است یک شخص حقیقی و یا حقوقی باشد. در اکثر پروژه های کوچک و زمین هایی با متراژ پایین ، شخص حقیقی مسئول ساخت و ساز می باشد. این شخص می تواند از افراد بنگاه معاملات ملکی ، سازنده بنام منطقه ، همسایه و هر فرد ممکن دیگری باشد. موضوعی که اهمیت دارد ، شناخت شما از طرف مقابل و اثبات توانایی فرد می باشد. از این جهت بهتر است با افرادی که از آنها هیچ شناختی ندارید ، در زمینه شراکت در ساخت و ساز همکاری نکنید. همینطور از افرادی که شناخت کافی دارید ، در یک قرارداد رسمی به میزان تعهدات و جزئیات شراکت بصورت کامل اشاره کنید.

مقالات بیشتر: مشارکت در ساخت در شمال تهران

شراکت در ساخت و ساز با همسایه

این مورد به دو صورت امکان پذیر می باشد. در حالت اول همسایه های ساکن در یک آپارتمان تصمیم به تخریب و نوسازی واحدها می گیرند. حالت بعدی مربوط به همسایه های دو ملک جدا از هم می باشد که مابین آنها دیوار قرار دارد. این اتفاق بیشتر برای سازه های قدیمی و به اصطلاح کلنگی بیشتر دیده می شود. در اولین اقدام نیاز است تا مابین همسایه ها برای شراکت در ساخت ، توافقنامه ای امضا شود. در این متن توافقنامه می بایست به مواردی نظیر سهم هر یک از افراد ، نمایندگان هریک از طرفین و میزان اختیارات و موارد کلی مشارکت در ساخت اشاره شود. انجام چنین کاری مانع از اختلاف و درگیری احتمالی در آینده خواهد شد.

برای ساخت خانه چه کسانی مشارکت می کنند؟

اگر شما هم صاحب یک بنای کلنگی باشید که از نظر موقعیت مکانی امکان پیشرفت دارد احتمالا پیشنهاد ساخت و نوسازی را از سوی افراد زیادی دریافت کرده اید. در این شرایط شاید برای انتخاب از میان این افراد و یا گروه ها دچار سردرگمی شوید. و یا تصمیم به مشارکت با افرادی بگیرید که پول بیشتری به مالک میدهند.

اما برای انتخاب شریک مناسب لازم است موارد دیگری را نیز در نظر داشته باشید.  پیشنهاد مشارکت در ساخت عموما از سوی پیمانکاران و بساز و بفروش ها مطرح میشود. در این شرایط شما به عنوان مالک باید به بررسی سوابق سازنده بپردازید.

مشاهده نمونه کارها و شنیدن تجربه مالکانی که پیش از شما به همکاری با مجری طرح مورد نظرتان پرداخته اند میتواند بسیار کمک کننده باشد. از سازنده درباره پروژه های سابق بپرسید و با مالکان آن پروژه ها ارتباط بگیرید. با این کار میتوانید از کیفیت ساخت و نیز میزان تعهد مالک نسبت به اجرای درست و به موقع پروژه با خبر شوید.

مقالات بیشتر: نکات بسیار ضروری درباره شرایط مشارکت در ساخت آپارتمان

ساخت و ساز نیاز به سرمایه زیادی دارد. ساخت یک پروژه ساختمانی یک کار هزینه بر است. به همین دلیل باید از تمکن مالی سازنده با خبر باشید. در صورتیکه مجری طرح منابع مالی لازم را برای هزینه کردن در پروژه نداشته باشد ممکن است کیفیت کار پایین بیاید. چرا که احتمالا از مواد و مصالح درجه دو و بی کیفیت برای ساخت استفاده خواهد کرد.

زمین یا ملک شما سرمایه ارزشمندی است که پس از ساخت باید به ارزش آن افزوده شود. اما اگر شریک خود را در پروسه مشارکت در ساخت با دقت انتخاب نکنید احتمالا به اهداف مورد نظرتان نخواهید رسید. در نظر داشته باشید که برای جلوگیری از سوء استفاده های احتمالی باید از طرف مقابل ضمانت هایی را در قالب تعهد و یا چک و سفته دریافت کنید.

خلاصه مبحث مشارکت جهت ساخت

مشارکت در ساخت را میتوان یکی از پایه های نوسازی بافت های فرسوده دانست. البته قرارداد مشارکت برای زمین های خالی که در آن ها هیچ بنایی موجود نیست هم قابل انعقاد است. در این نوع قرار داد مالک یا صاحب زمین با سازنده قراردادی را امضا میکند که در آن بیان میشود پس از ساخت چه تعدادی از واحد ها به مالک و چه تعدادی به سازنده برسد.

مشارکت برای ساخت بنا

قرارداد برای شراکت جهت ساخت اساساً یک قرارداد بین مالک ملک و پیمانکار است. طبق این قرارداد مسئولیت ساخت ملک جدید بر عهده مالک ملک بوده و هزینه انجام، تعمیر و تخریب ساختمان قدیمی بر عهده سازنده می باشد. در نهایت هزینه های عملیات نوسازی و تخریب و اجرا را محاسبه و نسبت به تقسیم بندی واحدهای ساخته شده با توجه به ارزش زمین تصمیم گیری می کنند.

سایر نکات مشارکت

رعایت قوانین مشارکت در ساخت می تواند مزایای زیادی برای طرفین قرارداد داشته باشد. در این قوانین به استحکام سازه توجه شده است و ساختمان جدید در مقایسه با ساختمان قدیمی استحکام بالاتری دارد. روش‌های مدرن  ساخت و ساز  در سازه های جدید رعایت شده است، همچنین هنگام ساخت یک ساختمان جدید می توان از روش ها، مصالح و ماشین آلات جدید و مدرن استفاده کرد. در آپارتمان های جدید تعداد واحدهای بیشتری در مقایسه با آپارتمان های قدیمی ساخته می‌شود.

در حقیقت مزیت اصلی و مهم مشارکت برای ساخت سودی است که طرفین در کوتاه مدت به دست می ‌آورند. اطلاع از جنبه ‌های قانونی و عرفی این قرار داد بسیار مهم و حیاتی است زیرا  دریافت این اطلاعات به طرفین کمک می کند تا با آگاهی بهتر و شناخت کافی قرارداد را امضا کنند.

مقالات بیشتر: نکات مهم در زمان تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

قوانین مشارکت

در خصوص شرایط مشارکت در ساخت باید به نکات مهمی توجه شود که در اینجا به برخی از آنها اشاره می ‌کنیم. محاسبه سهم هر یک از طرفین در قرارداد و درصد سود باید متناسب با میزان تورم و تغییر قیمت مسکن در بازار باشد. در قراردادهای مشارکت ساختمانی، سهم مالک و پیمانکار بین 50 درصد ثابت است. یعنی 55 درصد پروژه به مالک و 45 درصد به پیمانکار می رسد. البته این تقسیم سهم یک نمونه معمولی است و امکان تغییر آن به 60 و 40 درصد وجود دارد.

بر اساس قانون مشارکت در ساخت ، قبل از هر گونه فعالیت در سرمایه گذاری مشترک، باید ارزش ملک و هزینه نهایی پروژه محاسبه شود. توجه داشته باشید که ارزش ملک و همچنین میزان سود با فرمول های خاصی تعیین می شود. مشارکت برای ساخت در واقع یک قرار داد می‌باشد که بر اساس درخواست طرفین قرارداد تنظیم می گردد، به عنوان نمونه ، طرفین ممکن است در مورد تمام شرایط قرارداد از جمله میزان سود و غیره توافق کنند. اما تاثیر شرایط سنتی جامعه و قوانین مشارکت را نمی توان انکار کرد.

با توجه به توصیه وکلا و کارشناسان، بهتر است در زمان امضای قرارداد ، میانجی تعیین شود. این شخص در صورت بروز مشکلات احتمالی بین طرفین تصمیم می گیرد. به شرطی که در ابتدای کار شرایط، وظایف و مسئولیت هایش را به او اطلاع داده شود. بنابراین نیازی به مراجعه به دادگاه و مراجع قانونی برای حل اختلاف نیست. مگر در موارد خاص و استثنایی. یکی از مهمترین شرایط انعقاد قراردادهای مشارکت، تعریف دقیق مسئولیت ها و وظایف هر یک از طرفین قرارداد می باشد.

شرایط سازنده برای مشارکت

ساخت و ساز مشارکتی یکی از بهترین روش ها برای بازسازی و یا ساخت خانه است. چرا که در این روش مالک در صورت نداشتن سرمایه اولیه هم میتواند ارزش ملک خود را بالاتر ببرد.

شرایط مشارکت در ساخت برای ساخت بسته به منطقه، شرایط کار و ارزش زمین متفاوت است. اما قرارداد باید به نحوی تنظیم شود که در آن منافع طرفین زیر سوال نرود. در این قرارداد بیان میشود که مالک به عنوان یکی از طرفین قرارداد باید زمین که سرمایه اوست- را در اختیار مجری طرح قرار دهد. از طرف دیگر مجری طرح یا سازنده نیز باید سرمایه خود را که شامل هزینه های ساخت آپارتمان است را معطوف ساخت و پیشرفت پروژه نماید.

سازنده باید تمام هزینه های ساختمانی و هزینه های اداری پروژه را تقبل کند. به علاوه در زمان ساخت سازه ملزم به پرداخت مبلغی تحت عنوان اجاره بها به مالک یا مالکین است.