قرارداد مشارکت در ساخت ملک کلنگی، برای مالکین ملک‌های کلنگی که قصد همکاری با سرمایه گذار ساخت برای ساختن آپارتمان و… رو دارن، از اهمیت خیلی زیادی برخورداره.
پس در همین ابتدای مقاله بهتره این نکته مهم رو بدونید که مالکین باید بسیار آگاهانه نسبت به عقد این قرارداد اقدام کنن؛ در غیر این صورت در آینده با مشکلاتی دست و پنچه نرم میکنن که حل کردنش هم هزینه زمانی به همراه داره و هم هزینه‌های سرسام‌آور مالی، که حتی گاهی منجر به از دست دادن ملک و… هم میشه.
پس با توجه به اهمیت این موضوع، در این مقاله بعد از تعریف قرارداد مشارکت در ساخت ملک کلنگی و بررسی تعهدات مالک میپردازیم.
بنابراین تا پایان این مقاله با ما همراه باشید تا با زبان خیلی ساده، با این قرارداد و همچنین حق و حقوق طرفین در این قرارداد آشنا بشید.
پیشنهاد مقاله : نکات بسیار ضروری درباره شرایط مشارکت در ساخت آپارتمان
قرارداد مشارکت در ساخت ملک کلنگی چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت ملک کلنگی به قراردادی گفته میشه که بین سازنده و مالک، با توجه به آورده طرفین بسته میشه.
در این قرارداد، آورده مالک همون ملک کلنگیه که برای ساخت در اختیار سازنده قرار میگیره؛ و آورده سازنده هم شامل سرمایه‌ایه که برای ساخت، مدیریت اجرایی و فنی پروژه صرف میشه.
درواقع طبق این قرارداد، صاحب ملک کلنگی به هیچ عنوان، هیچ وظیفه‌ای در قبال تامین سرمایه مورد نیاز برای ساخت نداره.
بلاعوض در مشارکت در ساخت چیست و چگونه پرداخت می شود؟
نکته مهم در رابطه با قرارداد مشارکت در ساخت اینه که گاهی اختلاف آورده بین طرفین به وجود میاد که بهش بلاعوض گفته میشه.
به زبان ساده اختلاف آورده یا بلاعوض چیه؟
بلاعوض به اختلاف قیمت و ارزش ملک، با سرمایه‌ای که برای ساخت و پیشبرد پروژه توسط سازنده پرداخت شده، گفته میشه.
اگه یادتون باشه ابتدای مقاله عنوان کردیم که آورده مالک ملکشه، و آورده سازنده هم سرمایشه.
پس وقتی از اختلاف آورده صحبت میشه، به این معنیه که میزان آورده یه طرف، از طرف بعدی کم‌تره و بالعکس.
بیشتر بخوانیم : نکات طلایی درباره قرارداد مشارکت در ساخت
فرمول بلاعوض
(ارزش ملک کلنگی × 40%) − (هزینه کل ساخت × 60%)
نحوه پرداخت بلاعوض در مشارکت در ساخت ملک کلنگی
توجه داشته باشید که نحوه برخورد و قانون پرداخت بلاعوض برای مالک و سازنده متفاوته. که در ادامه بررسیش میکنیم.
1- در صورتی که بلاعوض به نفع سازنده باشد
- به طور معمول در 80 الی 90 درصد مواقع، در صورتی که اختلاف آورده به نفع سازنده باشه، مالک هیچ مبلغی رو پرداخت نمیکنه. یعنی اگه سرمایه صرف شده برای ساخت پروژه بیشتر از ارزش ملک باشه، نیازی به پرداخت بلاعوض از سمت مالک نخواهد بود.
- اما در بعضی از مشارکت‌ها مالک و سازنده طبق قرارشون، اختلاف آورده رو محاسبه می کنن و مالک باید اون رو بپردازه. در چنین مواقعی مالک میتونه مبلغ محاسبه شده رو به سازنده بپردازه.
اما بهترین کار اینه به جای این که مالک مبلغ تعیین شده رو به سازنده بپردازه؛ درصد‌های مشخص شده در قرارداد رو تغییر بدن.
این درصد ها چیه؟
درواقع در قرارداد مشارکت در ساخت ملک کلنگی، سهمی برای مالک و سازنده تعیین میشه؛ مثلا اگه طبق قرارداد 60 درصد به مالک تعلق داره و 40 درصد به سازنده؛ به جای پرداخت بلاعوض، این سهم در قرارداد تغییر پیدا میکنه.
بیشتر بدانیم : نحوه محاسبه بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت
2- در صورتی که بلاعوض به نفع مالک باشد
اما یه حالت دیگه هم هست که اختلاف آورده به نفع مالکه؛ که در چنین شرایطی سازنده حتما باید بلاعوض رو بپردازه.
درواقع این جا هیچ ماده و تبصره‌ای برای عدم پرداخت بلاعوض از سوی سازنده وجود نداره؛ و در صورتی که بلاعوض به نفع مالک باشه، سازنده بی چون و چرا ملزم به پرداخت اونه.
حالا ممکنه براتون این سوال پیش بیاد که پرداخت و بالانس این مبلغ به چه صورته؛ که در ادامه مورد بررسی قرارش میدیم:
- روش اول به این صورته که مالک و سازنده با هم توافق میکنن که به جای پرداخت بلاعوض، مشاعات موردنظر مالک اجرا بشه.
- در روش دوم هم اگه میزان مبلغ بلاعوض زیاد باشه، در این صورت مالک میتونه مبلغ بلاعوض رو کم‌تر دریافت کنه؛ ولی در عوض مشاعات مورد نظرش اجرا بشه.
- یه روش هم هست که مربوط به تغییر سهمه. همونطور که در بالا به این موضوع اشاره کردیم، میشه بلاعوض رو با توجه به ارزش ملک، واحدها و… محاسبه کرد و سهم مالک و سازنده رو تعیین کرد.
نکته مهم: در حالت کلی شرایطی که برای نحوه پرداخت بلاعوض وجود داره، میتونه با توجه به نظر طرفین تعیین بشه.
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت ملک کلنگی
در هر قراردادی یه سری تعهدات بر دوش طرفین قرار داده میشه که قرارداد مشارکت در ساخت ملک کلنگی هم از این قاعده مستثنی نیست.
تعهداتی که بر دوش مالکه میتونه با توجه به شرایط پروژه و همچینین طبق قرار طرفین متفاوت باشه؛ اما تعهدات مشخصی وجود داره که در تمامی قرارداد‌های مشارکت در ساخت، لحاظ میشه و مالک موظف به رعایت اون‌هاست.
شما میتونید تمامی تعهداتی که بر عهده مالک هست رو در ادامه ببینید و با اون‌ها آشنا بشید.
پیشنهاد مقاله : عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت
1. مرتفع نمودن مشکلات حقوقی و معارضین احتمالی ملک
یکی از مهمترین وظایفی که مالک برعهده داره اینه ملکی که در اختیار سازنده قرار میده، نباید دارای مشکل حقوقی باشه.
اگه ملک در اختیار مستاجره، و پیش بهایی از اون دریافت شده، حتما باید تسویه بشه و بعد در اختیار سازنده قرار بده.
مورد بعدی اینه که گاهی ملک در اختیار بانکه و اصطلاحا بازداشته؛ و مالک بدون آزادسازی سند، قرارداد مشارکت در ساخت ملک کلنگی رو میبنده.
طبق این بند از تعهدات، به هیچ عنوان ملک نباید هیچ مشکل حقوقی داشته باشه و اگه هم داره، باید ابتدا رفع بشه و سپس در اختیار سازنده قرار بگیره.
2. پرداخت بدهی ها و عوراض ملک
مسئله بعدی پرداخت بدهی‌ها و عوارض ملکه که شامل مالیات، عوارض شهرداری، بدهی‌های مربوط به استفاده از انشعابات و… میشه.
مالک باید تمام این بدهی ها و عوارض رو پرداخت کنه و سپس در اختیار سازنده قرار بده.
بیشتر بخوانیم : تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
3. تحویل به موقع ملک به سازنده
تحویل به موقع ملک به سازنده از جمله مهمترین تعهداتیه که بر دوش مالک قرار داره؛ و اگه بهش بی‌توجهی بشه، تاثیر منفی زیادی در روند پروژه و همچنین تعهدات و برنامه ریزی‌های سازنده داره.
درواقع برای تحویل به موقع ملک، باید مالک تمام نکات و مشکلات مربوط به گزینه 1 و 2 رو خیلی سریع رفع کنه؛ و ملک رو در زمان تعیین شده به سازنده تحویل بده.
یادتون باشه که هر نوع کم کاری در این بخش، باعث ایجاد ضرر و خساراتی به هر دو طرف میشه؛ پس همیشه به عنوان مالک تمام تلاشتون رو به کار بگیرید که ملک رو خیلی سریع به سازنده تحویل بدید.
4. دادن وکالت کاری به سازنده
بعد از این که مالک زمین رو آماده تحویل به سازنده کرد؛ حالا باید یه وکالت کاری به سازنده بده؛ که سازنده بتونه کار‌های مربوط به دریافت مجوز ساخت و سایر کار‌های اداری مربوط به ساخت و ساز رو بگیره.
نکته: برای گرفتن مجوز‌های لازم، مدت زمان خاصی در نظر گرفته میشه که معمولا 6 الی 7 ماهه‌ست؛ و این مدت زمان هم در قرارداد قید میشه.
نکته : وکالت کاری بعد از عقد قرارداد مشارکت در ساخت داده میشه
بیشتر بدانیم : شرایط ضمانت و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
5. انتقال قدرالسهم مطابق توافق و قرارداد
انتقال قدرالسهم هم به این معنیه که با آغاز و پیشرفت پروژه، باید مالک سهمی رو به سازنده انتقال بده تا هم خیال سازنده بابت هزینه‌های انجام شده راحت باشه؛ و هم به مرور تا اتمام پروژه، مقدار سهم تعیین شده در قرارداد به سازنده انتقال داده بشه.
این سهم‌الشرکه که معمولا در همه قراردادها 60 به 40 هست (60 سهم مالک، 40 سهم سازنده)؛ به مرور و با توجه به پیشرفت پروژه به سازنده انتقال داده میشه.
درواقع اگه 40 درصد سهم سازنده باشه که میشه 2.4 دانگ؛ به ترتیب زیر به سازنده منتقل میشه:
- 0.4 دانگ
- 1 دانگ در سفت کاری
- 1 دانگ نیز در زمان تحویل کلید آپارتمان
6. هر تعهد مشروع که واجد منفعت عقلایی هم باشد
همونطور که در بالا هم به این موضوع اشاره کردیم، هر شرطی که واجد منفعت عقلایی باشه رو با توجه به توافق طرفین میشه بر عهده مالک قرار داد.
شرط بعدی هم اینه که تعهدات تعیین شده نباید مخالف قانون باشه.
بدون دیدگاه