در این مقاله قصد داریم انواع قرارداد مشارکت در ساخت را به شما عزیزان توضیح دهیم. به دلیل قیمت بالای ملک و مصالح، بیش تر کسانی که قصد ساخت خانه دارند به تنهایی توانایی انجام این کار را ندارند. حتی افراد به تنهایی قادر به نوسازی ملک خود نیستند. به همین علت این اشخاص طی قراردادی با عنوان قرارداد مشارکت در ساخت، ملک خود را در اختیار شخص دیگری قرار می‌دهند تا در مراحل ساخت و نوسازی املاک یکدیگر را کمک کنند. طی این قرارداد، مالک به سازنده اعتماد می‌کند و سازنده هم متعهد به ساخت ملک و تهیه مصالح خواهد شد. در ادامه این مقاله با عنوان انواع قرارداد مشارکت در ساخت با ما همراه باشید.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
| از نظر موضوع ساخت و ساز | از نظر متعاقدین |
| قرارداد مشارکت در ساخت | اشخاص حقیقی |
| قرارداد واگذاری زمین با هدف انبوه سازی | اشخاص حقوقی با حقوق خصوصی |
| قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی | شرکت‌های خصوصی |
| قرارداد مشارکت پیمان-مدیریت | موقوفات |
| بانک | |
| اشخاص حقوقی با حقوق عمومی | |
| دولت | |
| شهرداری |
انواع قرارداد مشارکت در ساخت مدنی
1 – زمین ملکی بین مالک زمین و بانک
2 – زمین واگذاری بین راهن (شخصی که مالی را به رهن می‌دهد) و بانک
3 – زمین استیجاری یا موقوفه میان مستاجر یا سازمان موقوفه و بانک
بانک بخشی از سرمایه ساخت و ساز را در حساب مشترک واریز خواهد کرد که توسط مالک، به صورت مرحله به مرحله از آن برداشت می‌شود. سهم الشرکه بانک طبق نظر ارزیاب بانک و طبق توافق انعقاد شده در قرارداد مشخص می‌شود.
پیشنهاد مقاله : شرایط مشارکت در ساخت چیست؟ (بخش اول)
اگر که سهم الشرکه تغییر کند، قرارداد متمم تنظیم خواهد شد. زمین مورد مشارکت تا پایان قرارداد، در رهن بانک باقی خواهد ماند.
بانک می‌تواند سهم خود را پس از پایان مشارکت، به صورت نقد و یا اقساط، به مالک واگذار کند. اگر مالک توانایی پرداخت بدهی خود به بانک را نداشته نباشد، بانک می‌تواند ملک را به فروش برساند و طلب خود را بردارد.
قرارداد مشارکت در ساخت با سازمان مسکن و شهر سازی
مراحل این قرارداد عبارتنداز:
- تعیین زمین اجرای قرارداد مشارکت در ساخت، از طرف سازمان مسکن و شهر سازی
- تایید بلامعارض بودن زمین، از طرف مدیریت املاک سازمان
- اخذ مجوز از هیأت نمایندگان سازمان
- انتشار آگهی درخواست شراکت از متقاضیان
- بررسی کردن پیشنهاد‌های دریافت شده از طریق آگهی در کمیسیون مربوطه
- تعیین برنده مناقصه طبق بالا ترین درصد پیشنهادی برای سهم سازمان
- انعقاد قرارداد مشارکت از طرف سازمان مسکن و شهرسازی
- مشخص کردن قیمت زمین و هزینه ساخت و ساز به وسیله کارشناس رسمی دادگستری
- تعیین سهم هر کدام از طرفین
- مبادله قرارداد
- تهیه طرح معماری پروژه به وسیله شریک
- تصویب طرح در کمیسیون
- دریافت پروانه ساخت و ساز
- آغاز عملیات اجرائی به وسیله شریک
- پس از پیشرفت ۲۰ تا ۴۰ درصدی پروژه، شریک تقاضای اصلاح سهم کرده و بعد طی قرعه کشی سهم طرفین مشخص می‌شود.
- پس از پیشرفت ۶۰ تا ۷۰ درصدی پروژه، جلسه‌ای جهت اصلاح و تعیین سهم الشرکه تشکیل خواهد شد.
- پس از اتمام پروژه و توافقات نهایی، مجوز صدور سند به شریک از طرف سازمان صادر می‌شود.
بیشتر بخوانیم : نکات مهم که باید برای مشارکت در ساخت بدانید!
قرارداد با شهرداری
از جمله پروژه‌های مربوط به شهرداری عبارت هستند از :
- ساخت پارکینگ‌های عمومی
- پروژه‌های عمرانی و شهری
- پروژه‌های تفریحی و گردشگری از جمله احداث پارک و ایجاد فضای سبز
در ابتدا شهرداری با منتشر کردن آگهی و برگزاری مناقصه، با شرکتی که بالا ترین سهم را به شهرداری پیشنهاد داده، قرارداد تنظیم می‌کند.
شریک باید توانایی پرداخت کردن حداقل ۳۰ درصد از هزینه پروژه را داشته باشد. در قرارداد میان شهرداری و شریک، شهرداری علاوه بر تامین زمین وظیفه دارد که هزینه مجوز‌ها را نیز پرداخت کند.
عقد قرارداد و مشخص کردن قدرالسهم، از طرف سازمان سرمایه گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری انجام می‌شود.
ارکان قرارداد مشارکت در ساخت و ساز |
|||
| طرفین قرارداد | طرف دوم قرارداد مشارکت | آورده مالک زمین | آورده نقدی و غیر نقدی |
| توصیف طرفین قرارداد | هویت طرفین قرارداد | زمین | تعهد هزینه‌ها |
| استفاده کردن از الفاظ عقود معین | مالک زمین | بخشی از هزینه‌های ساخت و ساز | سهم الشرکه |
| استفاده کردن از الفاظ عقود نامعین | شخص حقوقی | هزینه دریافت مجوز‌ها | سهم الشرکه مالک زمین |
| نام گذاری طرفین قرارداد | شریک | امتیازات مرتبط با زمین | سهم الشرکه شریک |
| طرف اول قرارداد مشارکت | آورده | آورده شریک | |
بیشتر بدانیم : شرایط ضمانت و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
تشریح ارکان قرارداد مشارکت در ساخت
طرفین قرارداد : قرارداد مشارکت در ساخت بین ۲ طرف منعقد می‌شود.
استفاده کردن از الفاظ عقود معین : مثل الفاظ بایع و مشتری به جهت عقد بیع
استفاده کردن از الفاظ عقود نامعین : در قرارداد‌هایی مثل قرارداد مدیریت، قرارداد ساخت و تحویل، قرارداد تعمیر و نگهداری از عناوینی مثل مدیر، صاحب کار، کار فرما، سازنده، خریدار و مسئول نگهداری استفاده خواهد شد.
قرارداد مشارکت در ساخت، جزء عقود نامعین می‌باشد و عناوین انتخابی برای هر کدام از طرفین قرارداد، به این صورت است :
1 – طرف اول قرارداد مشارکت (مالک)
2 – طرف دوم قرارداد مشارکت (شریک)
طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت: شخصی حقیقی و یا حقوقی که با طرف اول قرارداد یعنی مالک شریک می‌شود و اجرای پروژه را با پرداخت کردن هزینه‌ها بر عهده می‌گیرد و در پایان پروژه قسمتی از مالکیت سازه به سازنده می‌رسد.
هزینه ساخت و ساز
اگر در طول کار هزینه‌های اضافی به پروژه وارد شود، این هزینه از طرف طرفین قرارداد به صورت مساوی تامین خواهد شد. به همین منظور، طرفین قرارداد حساب جاری مشترکی در بانک افتتاح می‌کنند.
هزینه اخذ مجوز‌ها
اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک زمین متعهد به دریافت تمام مجوز‌ها شود، علاوه بر اخذ مجوز، هزینه دریافت مجوز‌ها هم بر عهده او بوده و به عنوان آورده او به حساب می‌آید.
امتیازات مرتبط با زمین
تغییر شرایط ساخت و ساز در طول اجرای عملیات، اعم از افزایش و یا کاهش امتیازات، منجر به اصلاح قرارداد و تغییر کردن سهم هر کدام از طرفین خواهد شد.
پیش فروش بخشی از قدرالسهم به ثالث
پس از پیشرفت ۳۰ تا ۴۰ درصدی پروژه، شریک می‌تواند با هدف تامین کردن بخشی از هزینه‌های ساخت و ساز، حداکثر تا ۸۰ درصد از قدرالسهم خود را پیش فروش کند. همچنین ۲۰ درصد سهم وی هم تا اتمام قرارداد به عنوان ضمانت (مبنی بر انجام تعهدات) نزد مالک باقی خواهد ماند.
مقاله بیشتر : مشارکت در بهسازی واحدهای اداری
سهم الشرکه چیست؟
حق و حقوق طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، نسبت به آورده آن‌ها محاسبه می‌شود و در پایان قرارداد به عنوان سهم الشرکه و یا قدرالسهم به آن‌ها تعلق می‌گیرد.
سهم الشرکه مالک زمین و شریک
ابتدا ارزش زمین ارائه شده از طرف مالک برآورد می‌شود. بعد ارزش کل آورده‌های مالک و شریک حساب خواهد شد.
در آخر قدرالسهم مالک و شریک مساوی خواهد بود با نسبت این دو ارزش با یکدیگر به صورت زیر :
- درصد سهم مالک = (ارزش زمین ÷ ارزش کل سرمایه پروژه) × ۱۰۰
- درصد سهم شریک = (آورده شریک ÷ مجموع آورده‌ها) × ۱۰۰
جمع بندی موضوع
تعیین موارد زیر در انواع قرارداد مشارکت در ساخت الزامی می‌باشد:
- متراژ زمین
- قیمت زمین و مصالح
- سود هر کدام از طرفین
- آورده‌های طرفین
- زمان اتمام ساخت ملک و عمل به تعهدات
- انعقاد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود.
- در صورت انجام ندادن تعهدات از طرف سازنده، مالک حق فسخ قرارداد را دارد.
- تخلیه ملک به وسیله مالکان و قرار دادن ملک، تحت اختیار سازنده با هدف اخذ مجوز ساخت و ساز الزامی می‌باشد.
- تعیین مقدار سهم مالکان طبق سهم هر یک از آن‌ها از زمین خواهد بود یا با توافق مالکان انجام خواهد شد.
- مالکان باید پس از اتمام قرارداد اقدام به انتقال سند به سازندگان کنند.
بدون دیدگاه