بازسازی یا نوسازی، کدام مناسب ساختمان شماست؟

تعیین هدف

یک سؤالی که برای مالکین ساختمانهای قدیمی، معمولاً پیش می آید، انتخاب بین بازسازی و نوسازی ساختمانشان است. یعنی آیا بهتر است ساختمان قدیمی خود را بازسازی نمایند و یا اینکه آنرا تخریب کرده و از نو بسازند؟ برای جواب چنین سؤالی، یک پاسخ مشخص وجود ندارد. بلکه باید شرایط ساختمان را از چند منظر بررسی نمود و پس از آن تعیین کرد که کدام انتخاب برای ساختمان مورد نظر مناسب است. در هرصورت همیشه بین بازسازی با کیفیت ساختمان و تخریب و ساخت ساختمان جدید، یک گزینه مناسب تر است.

پیش تر در مقالات حوزه اجرائیات ساختمان به نکات مهم در کاشی کاری و سرامیک کاری پرداخته ایم.

در این مقاله نیز تلاش می کنیم بهترین انتخاب از بین این دو گزینه را تعیین کنیم. در ادامه چند موضوع اصلی که در تصمیم گیری ما برای انتخاب بین بازسـازی یا تخریب و نوسازی ساختمان تأثیر گذار است را بررسی میکنیم. این موضوعات شامل مسائل مالی، ضوابط ساخت و ساز، انتظار مالک از نتیجه نهایی پروژه مورد نظر و … می باشد.

تفاوت بازسـازی و نوسازی ساختمان چیست؟

از لحاظ لغوی تفاوت زیادی بین بازسـازی و نوسازی وجود ندارد. اما از لحاظ اصطلاح تخصصی آنها، بازسـازی به معنای تعمیر، اصلاح و ایجاد تغییر در یک ساختمان موجود بدون تخریب کل ساختمان می باشد. اما نوسازی به معنی تخریب ساختمان موجود و ساخت ساختمان جدید می باشد.

البته در بعضی از منابع و سایتهای تخصصی نیز از این دو عبارت بجای یکدیگر استفاده می شود، اما معنای رسمی و اصلی این دو آن چیزی است که در بالا گفته شد.

برای درک بهتر این موضوع میتوانید به مقاله ای با عنوان تفاوت بازسازی، نوسازی و بهسازی ساختمان مراجعه نمایید.

آیا چون هزینه نوسازی بیشتر از بازسـازی است، پس بازسـازی بهتر است؟

یکی از آیتم هایی که به ما کمک میکند تا بین بازسازی و تخریب و نوسازی ساختمان یکی را انتخاب کنیم، هزینه اجرای آنها است. مشخص است که بطور معمول، هزینه تخریب و نوسازی بیشتر از بازسـازی است. البته استثنائاتی هم در این مورد می توان پیدا کرد. مانند پروژه های بازسازی ابنیه مهم تاریخی که هزینه مقاوم سازی آنها بسیار زیاد است.

اما در هر صورت در این مقاله، بحث ما در رابطه با ساختمانهای متعارف است. بنابراین در نظر میگیریم که همواره هزینه بازسـازی ساختمان از تخریب و نوسازی آن کمتر است. در این شرایط همیشه هزینه کمتر بازسـازی باعث نمی شود که انتخاب درست تری باشد.

گاهی اوقات وقتی که نتیجه نهایی ساختمان بازسـازی شده را، با نتیجه نهایی ساختمان از نو ساخته شده مقایسه کنیم، متوجه می شویم که کیفیت ساختمان از نو ساخته شده، آنقدر بهتر از ساختمان بازسـازی شده است، که انتخاب درست، پرداخت هزینه بیشتر و تخریب و نوسازی ساختمان است.

گاهی اوقات بخصوص در مورد بازسـازی ویلا یا ساختمانهای ویلایی، هزینه پروژه آنقدر زیاد می شود که اگر با پرداخت تنها ۲۰% الی ۳۰% مبلغ بیشتر، می شد یک ویلا با ساختمان جدید بنا کرد. ساختمان جدیدی که کیفیت آن بسیار بیشتر و بهتر از ویلای بازسـازی شده می بود. متأسفانه چنین اشتباهاتی بارها از طرف مالکین ویلاها، بدلیل نگرفتن مشاوره مناسب رخ می دهد.

بنابراین در زمان تصمیم گیری در مورد ساختمان مورد نظرمان، باید اختلاف هزینه بازسـازی و نوسازی را با مقایسه با کیفیت نهایی ساختمان بازسـازی شده با ساختمان جدید، در نظر گرفت.

سود نهایی بازسـازی و نوسازی ساختمان چقدر است؟

گاهی اوقات هدف از بازسـازی و یا نوسازی، فروش ساختمان پس از پروژه و رسیدن به سود آن است. بنابراین سؤالی که پیش می آید این است که، اگر هدف ما از انتخاب بین این دو گزینه، فروش ساختمان و سود حاصل از آن باشد، کدام گزینه مناسب تر است.

در مورد این موضوع نمیتوان یک جواب کلی ارائه کرد. بلکه باید در مورد هر ساختمانی بصورت جداگانه بررسی ها انجام شده و مشخص شود که کدام گزینه سود بیشتری دارد. در این بین باید به چند موضوع توجه شود:

• اول اینکه اگر ساختمان تخریب شود، زمین آن عقب نشینی دارد یا نه. در بسیاری از موارد، اخذ مجوز تخریب و نوسازی، به معنی قبول عقب نشینی زمین و اضافه شدن آن به خیابان است. بنابراین، این موضوع باید حتماً در نظر گرفته شود.
• دوم اینکه اگر ساختمان قدیمی تخریب شده و ساختمان جدید بنا شود، اجازه ساخت زیر بنای بیشتر داده می شود یا نه. یعنی طبقه بیشتر یا مساحت بیشتری را میتوان ساخت یا نه.
• سوم اینکه، ایا ساختمان شرایط مناسبی که بتوان با یک بازسـازی ساده و کم هزینه آنرا بشرایط قابل قبولی برای فروش رساند دارد یا نه.
• در نهایت هم، باید قیمت قبل از بازسازی ساختمان با قیمت فروش آن پس از بـازسـازی یا تخریب و نوسازی مقایسه شود.

با در نظر گرفتن همه موارد بالا، و مقایسه هزینه و سود بازسـازی با هزینه و سود تخریب و نوسازی، میتوان فهمید کدام انتخاب، سود بیشتری خواهد داشت.

اصلاً امکان بازسـازی یا تخریب و نوسازی وجود دارد؟

یک موضوع دیگر که باید در زمان انتخاب بین بازسـازی و نوسازی در نظر گرفته شود، امکان اجرای هر کدام است. یعنی آیا انتخابی وجود دارد و میتوانیم بین این دو گزینه هر کدام را که انتخاب کردیم، اجرا نماییم یا نه. در ادامه شرایطی را که تنها یک گزینه برای ساختمان مورد نظر باقی میگذارد را بررسی می کنیم.

ممکن است شرایط ساختمان آنقدر نامناسب و فرسوده باشد که اصلاً امکان انجام بازسـازی وجود نداشته باشد. یا اینکه با توجه به شرایط نامناسب ساختمان، مجوز بازسـازی صادر نشود و تنها اجازه تخریب و نوسازی داده شود.

با نحوه اخذ و فعال نمودن پروانه اشتغال به کار نظام مهندسی آشنا شوید.

در این شرایط، دیگر نیازی به مقایسه و انتخاب وجود ندارد. تنها یک گزینه قابل اجرا است آن هم تخریب و نوسازی ساختمان مورد نظر است.

در شرایط دیگری، ممکن است، ملک ساختمان مورد نظر در منطقه ای قرار داشته باشد که اصلاً مجوز تخریب و نوسازی به آن داده نشود. مثلاً برخی املاک در شرق تهران که براساس طرح تفضیلی بعنوان پهنه های باغی در نظر گرفته شده اند و مجوز تخریب و نوسازی به آنها داده نمی شود.

یا حتی شرایط مالی برای تخریب و نوسازی ساختمان وجود نداشته باشد. یعنی نه مالک بودجه کافی برای ساخت ساختمان جدید را داشته باشد و نه شرایط ساختمان و تعداد طبقاتی که مجوز ساخت آن داده میشود، آنقدر باشد که برای سازنده دیگری از نظر اقتصادی مشارکت و تخریب و نوسازی ساختمان مورد نظر، بصرفه باشد.

بنابراین در دو حالت فوق نیز که امکان تخریب و نوسازی ملک وجود ندارد، تنها گزینه برای مالک، انتخاب بین بازسازی یا فروش آن است.

بین بازسازی و نوسازی کدامیک جوابگوی انتظارات مالک است؟

در هر پروژه ساختمانی، یک اصل مهم، برآورده کردن انتظارات مالک یا کارفرمای پروژه است. زمانی که میخواهیم بین بازسازی و نوسازی ساختمان، یکی را انتخاب کنیم، باید توجه داشته باشیم که کدام گزینه میتواند هدف و انتظار نهایی مالک ساختمان را تأمین کند.

شاید یک بازسـازی ساده کم هزینه جوابگوی آن چیزی باشد که کارفرما می خواهد. بنابراین چرا باید هزینه و دردسر بیشتری به پروژه تحمیل کرد.

اما از طرف دیگر، باید طرح و هدف کارفرما یا مالک ساختمان را نیز در نظر گرفت. ممکن است طرح ایشان برای ساختمان پس از بازسازی یا نوسازی، مشخصاتی داشته باشد که نتوان آنرا در ساختمان موجود حتی با بازسـازی کامل، اجرا کرد. مثلاً ممکن است شکلی از تغییر نقشه در بازسـازی مورد نظر باشد، که انجام آن با موانع سازه ای مواجه بوده و ممکن نباشد.

بنابراین در این شرایط، چاره ای بجز انتخاب گزینه تخریب و نوسازی برای این ساختمان وجود ندارد. چرا که انجام بازسازی که نمی تواند پاسخگوی خواسته های کارفرمای آن باشد، بطور کامل اشتباه است و اصلاً جزء گزینه های انتخابی قرار نمیگرید.