خطرات مشارکت در ساخت (بخش اول)

مشارکت در هر کاری هم می تواند به اندازه ای خوب باشد، که باعث صعود شما به قله ی موفقیت تان شود، و یا می تواند باعث سقوط شما و فراموش شدن تان برای همیشه شود. شریک می تواند درد باشد یا درمان.

خطرات مشارکت در ساخت 

این روزها مشارکت در ساخت یا همان ساخت و ساز مشارکتی بسیار رواج یافته است و اغلب فعالان در حرفه ساخت و ساز تمایل فراوانی برای قرارداد مشارکت در ساخت دارند. مشارکت در ساخت و ساز شاید بهترین گزینه برای آن دسته از افرادی است که قصد دارند ملک قدیمی یا به اصطلاح کلنگی خود را به فروش برسانند در صورت مشارکت با سازنده‌‌ای که معتبر و مورد اطمینان باشد، می‌توانند در انتظار سرمایه‌گذاری پرسودی نیز باشند. در چه مواردی باید گزینه مشارکت در ساخت را انتخاب کرد؟ در بیشتر موارد به دلیل این‌که مالک معمولا قادر به سرمایه‌گذاری و دریافت وام بانکی نیست بنابراین از طریق قرارداد مشارکت در ساخت و ساز اقدام به ساخت ملک موردنظر خود می‌کند.

پیشنهاد مقاله : مزایا و معایب مشارکت در ساخت

یکی دیگر از دلایلی که معمولا اغلب مالکان ترجیح می‌دهند از طریق قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ملک خود را بسازند این است که فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز را در اختیار ندارند و علاوه بر این در صورت انجام این کار به جای یک واحد می‌توانند صاحب چند واحد آپارتمانی دیگر نیز بشوند. از آن‌جایی که مشارکت در ساخت و ساز دارای نکات حقوقی و فنی زیادی است بنابراین باید قبل از ورود به این مشارکت خاص و پیچیده اطلاعات خود را به روزرسانی کنید و با دستی پر اقدام به انجام این کار کنید. با کسب اطلاعات بیشتر علاوه بر این‌که سرمایه‌گذاری پرسودی را برای خود رقم می‌زنید، خطا و مشکلات مشارکت در ساخت و ساز را تا جای ممکن به صفر خواهید رساند. چه قراردادی را قرارداد مشارکت در ساخت و ساز می‌نامند؟

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز در واقع به قراردادی گفته می‌شود که در آن یکی از طرفین قرارداد، ملک قدیمی یا کلنگی یا زمین خود را در اختیار یک سازنده قرار دهد تا وی با هزینه خود یک دستگاه آپارتمان را بر اساس قرارداد بسازد و به عبارت بهتر طرفین قرارداد در آپارتمان‌های ساخته شده شریک شوند.

بیشتر بخوانیم : نکات طلایی درباره قرارداد مشارکت در ساخت

آیا قرارداد مشارکت در ساخت و ساز یک سند رسمی محسوب می‌شود؟

سند رسمی به سندی گفته می‌شود که از طریق یکی از مراجع زیر تهیه شده باشد:

▪ دفتر اسناد رسمی

▪ دفاتر ثبت اسناد

▪ مامورین دولتی و حکومتی

اما سند عادی به سندی گفته می‌شود که تشریفات بالا برای تهیه آن انجام نشده باشد.

توصیه اول

این قرارداد‌ را در مکان مطمئنی مثل دفتر اسناد رسمی، دفتر وکیل و بنگاه مشاور املاک تنظیم کنید تا از بروز اختلافات بعدی و ضرر و زیان جلوگیری کنید چرا که اغلب طرف شما یعنی سازنده با تنظیم و ریزه کاری‌های این نوع قراردادها آشنایی بیشتری دارد و یا امکان دارد شرایط معامله متفاوت بوده و ملزومات ویژه تری را بطلبد، در این صورت مراجعه به افرادی متخصص و کاردان ضرورت دارد.

بیشتر بدانیم : شرایط مشارکت در ساخت چیست؟ (بخش اول)

توصیه دوم

تنظیم چنین قراردادهایی با توجه به متفاوت بودن شرایط، روش‌های مختلفی دارند اما نکات قابل توجهی که در تمامی آن‌ها یکسان است، مربوط به تعهداتی است که سازنده ومالک نسبت به یکدیگر دارند. این تعهدات باید به گونه‌ای وضع گردد که قرارداد یک جانبه نبوده و به ضرر یک طرف تمام نشود. و باعث شود خطرات مشارکت در ساخت وجود نداشته باشد.

سند عادی و رسمی چه تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند؟

اگر بخواهیم ساده‌تر بگوییم سند رسمی دارای قدرت اجرایی دارد، این در حالی است که سند عادی این قدرت اجرایی را در اختیار ندارد. همچنین، تاریخ سند رسمی از لحاظ اصحاب دعوی و اشخاص ثالث در هر دو طرف اعتبار دارد اما این در حالی است که این تاریخ برای اشخاص ثالث مؤثر نخواهد بود. علاوه بر این، ادعای جعل فقط در مورد سند رسمی قابل طرح است، در حالی که سند عادی در معرض ادعای جعل قرار دارد و همچنین قابل تکذیب به معنای تردید و انکار قرار دارد. یکی دیگر از تفاوت‌های سند عادی و رسمی در این است که در تنظیم سند رسمی، مأمور رسمی دولت دخالت دارد، در حالی که در سند عادی افراد به هر شکلی که بخواهند، می‌توانند سند را تنظیم کنند. اگر سند رسمی بنا به هر دلیلی مفقود شود، امکان تهیه رونوشت از آن به سادگی وجود دارد اما در صورت گم شدن سند عادی امکان استفاده از رونوشت آن به طور کامل وجود ندارد. همچنین، اسناد رسمی بین طرفین تنظیم‌کننده و جانشین قانونی آن‌ها از قبیل ورثه دارای اعتبار است.

پیشنهاد مقاله : تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

راهکارهای قانونی و نکاتی که باید هنگام تنظیم قرارداد به آن‌ها توجه کنید.

یکی از نکاتی که برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باید به آن‌ها توجه کنید این است که باید این قرارداد‌ را در یک مکان مطمئن مانند دفتر اسناد رسمی، دفتر وکیل و بنگاه مشاور املاک تنظیم کنید. در صورت انجام این کار از بروز اختلافات بعدی و ضرر و زیان جلوگیری خواهید کرد. علت لزوم انجام این کار این است که در بیشتر موارد طرف مالک یعنی سازنده با نحوه تنظیم و ریزه‌کاری‌های این نوع قراردادها آشنایی بیشتری نسبت به مالک دارد از این‌رو امکان دارد شرایط معامله متفاوت باشد و نیازمند ملزومات ویژه‌تری نیز باشد، در چنین شرایطی مراجعه به افراد متخصص و کاردان ضرورت بیشتری خواهد داشت. در اغلب اوقات تنظیم قراردادهایی از این دست با توجه به متفاوت بودن شرایط روش‌های مختلفی خواهد داشت اما با این وجود در زمینه تعهداتی که مالک و سازنده نسبت به یکدیگر دارند نکات قابل توجه در تمامی آن‌ها یکسان است.

میزان آورده مالک و سازنده 

در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز لازم است آورده‌های هر دو طرف قرارداد تا جایی که ممکن است به وضوح ذکر شوند. به عنوان مثال لازم است مالک ارزش‌گذاری دقیقی را روی ملک خود انجام دهد. همچنین اگر زمین یا ملک دارای امتیازات خاص و ویژه‌ای باشد که امکان انتقال آن‌ها به ساختمان جدید وجود داشته باشد از جمله کنتور برق، چاه و … ذکر آن‌ها در قرارداد ضروری است.

بیشتر بخوانیم : شرایط مشارکت در ساخت چیست؟ (بخش دوم)

ارزش‌گذاری ملک

مالک: ارزش‌گذاری ملک از جمله مواردی است که لازم است قبل از معامله انجام شود؛ حال در صورتی که این کار به صورت صحیح انجام نشود، قطعا منجر به بروز اختلاف بین دو طرف قرارداد می‌شود.

نکته: در شرایطی که بنا به هر دلیلی پروژه ساخت با مشکل مواجه شود، یک از مواردی که در تعیین تکلیف و فسخ قرارداد بررسی خواهد شد، میزان آورده طرفین است.

سازنده: آورده‌های سازنده باید به صورت کامل و با ذکر جزئیات دقیق در قرارداد درج شود. ساخت پروژه با ویژگی‌های مشخص از جمله آورده‌های سازنده است. به عنوان مثال تعیین این مورد که هزینه‌هایی مانند صدور پروانه، هزینه صورت مجلس تفکیکی، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، هزینه تقسیم‌نامه واحد، صدور سند مالکیت، بیمه تامین اجتماعی کارکنان و سایر موارد ضروی بر عهده چه کسی است و به چه شکلی باید پرداخت شوند، لازم است در قرارداد ذکر شوند.

کدام هزینه‌ برعهده چه کسی است؟  

یکی از خطرات مشارکت در ساخت این است که هزینه و یا بیشتر هزینه بر عده ای یک طرف باشد، این از جمله مواردی که سازنده هیچ تعهدی نسبت به پرداخت آن‌ها ندارد می‌توان به بدهی‌های ملک از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و … اشاره کرد که لازم است تمامی این موارد در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شوند. علاوه بر این؛ هزینه‌های شروع پروژه مانند هزینه مهندسی، معماری، بنایی، کارگری، ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، نظارت بر اجرا، حفاظت از جان کارگران، رعایت همه مسائل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و سایر موارد همگی از جمله وظائف قطعی سازنده است که لازم است در قرارداد ذکر شوند.

بیشتر بدانیم : مشارکت در ساخت چیست؟

همچنین از جمله موارد مهمی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت به آن اشاره کنید مسئولیت هزینه‌های نصب انشعابات، به خصوص انشعابات مشاعات است که باید تعیین شود این هزینه‌ها بر عهده چه کسی است. از همه مهم‌تر مدت زمان اجرای قرارداد ساخت و ساز مشارکتی است که باید به صورت دقیق مشخص شود. توجه داشته باشید برای تعیین زمان اجرای قرارداد ساخت و ساز مشارکتی از اصطلاحاتی مانند لغایت و تا حدود استفاده نشود.

این مقاله در 2 بخش آماده شده است، ادامه مطلب را در این قسمت مطالعه فرمایید.